瀏覽文章多了，總看見有些人希望房價腰斬再腰斬，感嘆房子就是建筑成本1000元每平的鋼筋加水泥，自己卻要花費上百萬去買一堆產(chǎn)權(quán)只有70年的鋼筋水泥，今天我為大家科普下，一套房子的定價，到底是有哪些因素來決定的。
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總體來說，房價大致可分為四大部分：
1土價成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費等；
2建筑安裝費：如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費）甚至大市政費、四源費、用電權(quán)費等也可折算在建安裝費里；
3開發(fā)商經(jīng)營費用：包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等；
4開發(fā)商經(jīng)營利潤。
不過，不同地區(qū)的土地價格相差很大，而且是拆遷來的還是劃撥來的價格都不可同日而語。
除了人工和原材料漲得厲害，建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)不同價格相差大，比如鋼混結(jié)構(gòu)高層比磚混結(jié)構(gòu)多層建筑成
本高價格貴不少。
一般來說，建房成本中土地費用約占20％，拆遷安置費用約占10％～20％，房屋建筑安裝費用約占20％～30％，市政設(shè)施費用占10％左右，各項稅費約占20％。此基礎(chǔ)上，還要加上20％左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
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想到一輩子的積蓄就被開發(fā)商拿走了，很多人內(nèi)心是不忿的，但是開發(fā)商如果真的賺那么多錢，現(xiàn)在又怎么會有那么多開發(fā)商破產(chǎn)？下面我們來舉個例子
除了這些建安成本，作為開發(fā)商，不僅要承擔(dān)前期規(guī)劃設(shè)計費，售房階段的廣告推廣告費，還有一大筆稅費…這些，當(dāng)然都要攤到房價成本里！
來看看以北京為實例算的一筆賬：
這意味著
16年開始限價后，最高價在房地局備案，開發(fā)商說了不算，利潤被控死了
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開發(fā)商是如何定價的
-那么一個新樓盤的均價，底是怎么定的呢？
-開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)拍拍腦袋就定了
-用戶會為這個價格買單嗎？
評價一套房子的好壞，離不開地段、區(qū)位、立面、樓層、朝向、面積、房型、工藝質(zhì)量、層高、裝修、物業(yè)、車位配比等等。
開發(fā)商會在定價前，會針對以上的各個因素去了解用戶的價格接受底線，從而精準(zhǔn)了解客群。通常情況下，開發(fā)商會根據(jù)某些影響因素，找出一套基準(zhǔn)為“1房子，比它優(yōu)越的單價提升，比它差的價格降低。再疊加影響房價的幾個硬指標(biāo)：朝向、位置、樓層、邊間、棟距等，權(quán)衡后再定價。
1樓層：多層三、四樓最貴。底樓房子較潮濕，隱私性也差些，所以價格也低一點，但有些底層帶有院子，單價也會貴一些。而電梯高層通常由低向高逐漸趨貴。
2面積差異：為控制總價別太懸殊，一般大面積段的房子單價相對便宜些。
3朝向：一般朝南的較貴，廳臥都朝南的最貴。
4邊間：公寓三面臨空且三面采光最貴，兩面臨空的次之。別墅的話，四面臨空的獨棟最貴，三面臨空的雙拼次之，兩面臨空的連體別墅最便宜。
中國傳統(tǒng)上喜歡通風(fēng)好的房子，當(dāng)住宅”>住宅面對主導(dǎo)風(fēng)方向時，可以加強對流和熱傳導(dǎo)，冬暖夏涼。主導(dǎo)風(fēng)向是根據(jù)城市“風(fēng)玫瑰圖”來判斷的上海風(fēng)玫瑰圖”上，東南方向距離中心最長，說明這個城市主導(dǎo)風(fēng)向來自東南向，而成都則是主要來自東北方向。
相應(yīng)方向朝向的房子通風(fēng)最受歡迎，開發(fā)商總是逐利的這種房子定價一定會更貴。
此外，一個樓盤如果體量比較大,往往會分好幾期來開盤，為了盡快回籠資金，首次開盤價格會偏低。這樣也可以給后期留一個漲價空間，因為人都有“買漲不買跌”心理！樓盤快售完，還剩下不多套數(shù)時，俗稱尾盤，為了盡快結(jié)束營銷，往往公開的價格會偏低