21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道見習(xí)記者 唐婧 北京報(bào)道
“我們先買房子的人就活該嗎？真希望有關(guān)部門也能為我們考慮一下，早日出臺(tái)存量房貸利率下調(diào)的政策。在去庫存的同時(shí)，能不能把之前買過房子的人也覆蓋進(jìn)來，減輕一下我們的生活壓力，畢竟我們也是為城市發(fā)展做過貢獻(xiàn)的?！币晃宦尻栙I房人心酸地表示。
記者今日致電中國(guó)銀行洛陽分行，信貸經(jīng)理回應(yīng)稱市里已經(jīng)統(tǒng)一下發(fā)文件，首套房貸利率最低降至4.4%。至此，洛陽成為繼鄭州、天津、濟(jì)南、蘇州之后響應(yīng)最低房貸利率下限的又一城。
三天前，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布文件下調(diào)首套房貸利率下限，最低可至4.4%。5月17日，鄭州、天津、濟(jì)南、蘇州等地部分銀行首套房貸利率最低均降至4.4%。
實(shí)際上，一個(gè)月以前洛陽房貸利率已經(jīng)下調(diào)過一次。4月12日，新房方面，洛陽多家銀行首套房貸利率下調(diào)至5.1%，二套房為5.2%；二手房方面，洛陽部分銀行首套房利率4.9%，二套房5.1%。而就在半年以前，洛陽的首套房貸利率還高達(dá)6.37%，比同期的河南省會(huì)鄭州還要高近1個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)的文件，存量房貸和二套房不受此次房貸利率下限下調(diào)的政策影響。也就是說，去年以6.37%的房貸利率簽訂貸款合同的洛陽買房人“高位站崗”了。
早半年買房月供竟多出1200元以貸款100萬、30年采用等額本息方式償還為例，6.37%的房貸利率之下每個(gè)月月供是6235.43元，4.4%的房貸利率下每個(gè)月月供是5007.61元，相差超過1200元。據(jù)洛陽市統(tǒng)計(jì)局信息發(fā)布，2020年洛陽市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資75588元,其中,在崗職工(含勞務(wù)派遣)年平均工資77000元，換算成月平均工資約為6300元左右。另據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，洛陽當(dāng)前二手房均價(jià)為8977元/平方米。
記者在洛陽網(wǎng)的百姓呼聲欄目下發(fā)現(xiàn)，有數(shù)十位市民留言建議給存量房貸降低貸款利率。一位市民表示，短短幾個(gè)月房貸利率從6.37%直接降到4.4%，讓已經(jīng)辦理貸款正在還貸的老百姓接受不了。多位市民留言附和，表示疫情之下壓力太大。
據(jù)了解，下降至4.4%之前，鄭州首套房貸利率最低為4.9％，天津4.9%，濟(jì)南4.6%，蘇州4.6%。仍以貸款100萬、30年采用等額本息方式償還為例，新政之下鄭州和天津的購房者月供可省下300元，濟(jì)南和蘇州的購房者月供可以省下120元。如果追溯到去年，這四個(gè)城市的首套房貸利率均站上過5%，這也意味著有更多的買房人和洛陽買房人遭遇相似，只是程度不同而已。
為什么洛陽之前的房貸利率這么高？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一個(gè)地區(qū)的房貸利率和當(dāng)?shù)劂y行貸款額度和銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量相關(guān)。如果銀行貸款額度不多，當(dāng)?shù)乩示涂赡芷?；如果?dāng)?shù)劂y行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目多、競(jìng)爭(zhēng)激烈，貸款利率就會(huì)往下調(diào)。
存量房貸利率下調(diào)還需頂層設(shè)計(jì)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來全國(guó)已有接近130城出臺(tái)房地產(chǎn)政策，4-5月井噴刷新歷史紀(jì)錄，主要涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購房、為房企提供資金支持等方面。
他認(rèn)為，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問題，疫情不穩(wěn)定，（房地產(chǎn)）市場(chǎng)很難穩(wěn)定。政府應(yīng)該出臺(tái)更多更積極的穩(wěn)樓市政策，尤其是要降低銀行給購房者的房貸利率。不僅僅新增貸款利率應(yīng)該下調(diào)，存量貸款利率也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。
據(jù)了解，調(diào)降5年期LPR是縮小新政前后購房人月供差距的方式之一，因?yàn)?年期LPR基準(zhǔn)利率的變動(dòng)會(huì)同時(shí)影響已購房和未購房的居民房貸。但是，即使后天公布的5年期LPR利率下調(diào)，也不意味著所有用戶都可以立刻享受到房貸利率的優(yōu)惠。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)則，房貸利率通常1年調(diào)整一次，須以房貸合同實(shí)際約定的重定價(jià)周期為準(zhǔn)。
上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦表示，存量房貸款利率每年初會(huì)根據(jù)市場(chǎng)利率（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR）調(diào)整一次，但具體在LPR基礎(chǔ)上浮動(dòng)多少點(diǎn)是在辦理貸款時(shí)合同中約定的，理論上如果優(yōu)惠就需要重新簽訂合同，商業(yè)銀行沒有這樣操作的程序。建議由央行出臺(tái)要求，可以階段性對(duì)房貸利率進(jìn)行打折優(yōu)惠，如受疫情影響的地區(qū)減免三個(gè)月或半年的利息更加可行。或者對(duì)收入受到影響的家庭，由單位或街道出具證明，可以申請(qǐng)減免利息，但這也需要央行出政策口徑才有操作性。