促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
12月27日，央行召開關(guān)于2022年工作部署會議，其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的表述為——“穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?/p>
12月25日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽接受新華社采訪時，同樣強調(diào)“堅持房住不炒，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)?！?/p>
包括央行及住建部在內(nèi)的眾多部門，在歷次會議中關(guān)于房地產(chǎn)提及最多的就是“穩(wěn)”與“良性循環(huán)”?！按龠M房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場普遍認為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。
面對房地產(chǎn)的“艱難”處境。王蒙徽強調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費市場，是穩(wěn)增長擴內(nèi)需、建設(shè)強大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域。
住建部對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度至關(guān)重要。對于房地產(chǎn)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”的身份確認，也是對未來市場預(yù)期的再次修正，房地產(chǎn)市場仍舊是重要的國內(nèi)消費市場，仍舊貢獻了巨大的GDP增量。
央行與住建部的近期會議發(fā)言，都在傳遞維護市場預(yù)期以及加強行業(yè)未來信心的信號。
“增信心、防風(fēng)險、穩(wěn)增長”
近半年以來，眾多房企出現(xiàn)債務(wù)危機，整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展充滿不確定性?！爸еa(chǎn)業(yè)”標簽一再被強調(diào)，意味著行業(yè)需要恢復(fù)信心。
關(guān)于當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及2022年發(fā)展方向，王蒙徽的發(fā)言中有九個字至關(guān)重要。
王蒙徽談到，將堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，立足新發(fā)展階段，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力在“增信心、防風(fēng)險、穩(wěn)增長、促改革、強作風(fēng)”上下功夫，努力推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
“增信心、防風(fēng)險、穩(wěn)增長”，既有對于當下市場的情況判斷，也有對行業(yè)未來發(fā)展的方向要求，其核心調(diào)控在于“穩(wěn)”。
房地產(chǎn)市場的需求仍然存在，供給與需求的平衡在短期內(nèi)不會被打破，整個行業(yè)還將繼續(xù)發(fā)揮“支柱產(chǎn)業(yè)”的重要作用。同時，房地產(chǎn)由于其規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有系統(tǒng)性影響，規(guī)?；l(fā)展所帶來的一系列問題也需要被解決。
王蒙徽指出，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)，“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設(shè)方式不可持續(xù)，既不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，也積累了不少風(fēng)險隱患。
以“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”作為發(fā)展模式的房企正處于降杠桿趨勢之中。面對一系列政策調(diào)整，部分房企也出現(xiàn)了債務(wù)危機，但與此同時，行業(yè)多年以來所積累的系統(tǒng)性風(fēng)險也正在出清。
“今年下半年以來，受個別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險顯現(xiàn)等因素影響，市場預(yù)期發(fā)生變化。”王蒙徽指出，將堅決落實中央經(jīng)濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
房住不炒的定位是仍將被堅決落實，部分房企的自身違約也不會引發(fā)政策的短期轉(zhuǎn)向，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展才是2022年的主要任務(wù)。
如何促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，王蒙徽提到——
一、保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，落實城市主體責(zé)任，強化省級政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
二、增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性。加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。加強部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。
三、堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。
四、持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善市場監(jiān)管機制，切實維護群眾合法權(quán)益。
其中三、四條主要作用在于維護市場交易秩序與群眾利益?！氨＝粯?、保民生、保穩(wěn)定”更是作為地方政府的重要任務(wù)。面對一眾房地產(chǎn)項目的停工逾期風(fēng)險，住建部已經(jīng)明確給出要求，“保交樓”成為各地政府交給房地產(chǎn)企業(yè)的“紅線任務(wù)”。
部分地方政府也建立聯(lián)合工作組，確保出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險的房企能夠交付項目。即便是深陷債務(wù)旋渦的恒大，也在前幾天的內(nèi)部會議中提出“確保12月份交樓3.9萬套”。
“房住不炒、良性循環(huán)”
堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位已成為社會共識。
關(guān)于“房住不炒”的主要落實方式就是在供給端進行改革。住房體系和制度建設(shè)也正在加快。兩集中土拍規(guī)則、保障性租賃住房建設(shè)、房地產(chǎn)稅改革試點等一系列政策的陸續(xù)出臺，也在進一步明確“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”確立。
從2020年至今，相關(guān)部門出臺40多條關(guān)于保障性租賃住房的相關(guān)政策。目前來看，國內(nèi)重點城市的保障性租賃住房建設(shè)不斷加快。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。
不斷加快的保障性租賃住房建設(shè)供給，給予了“房住不炒”一系列政策實施的充足空間。
王蒙徽指出，將推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長租房市場。
“良性循環(huán)與健康發(fā)展”既包含保障性租賃住房建設(shè)，也包含城市更新業(yè)務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展要求。
“我國城市發(fā)展進入城市更新的重要時期，城市開發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，原有體制機制和政策體系已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的需要?！蓖趺苫罩赋?，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛，新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。
在促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的未來預(yù)期中，包含針對存量地產(chǎn)的改造升級。以存量改造為主要方式的城市更新業(yè)務(wù)將會逐步與增量并行，成為行業(yè)中新的重要增長形式。
“過去40多年的高速度、大規(guī)模建設(shè)，粗放式的發(fā)展積累了許多風(fēng)險隱患，如地下管線老化、底數(shù)不清等問題突出，城市內(nèi)澇、燃氣爆炸等災(zāi)害事故多發(fā)，迫切需要更新改造，推進基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?；跀?shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求巨大，是新的經(jīng)濟增長點?！?/p>
整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)與健康發(fā)展，將會出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增量”的行業(yè)現(xiàn)象，高杠桿、高耗能的房企中，部分房企在被兼并購后逐步退出市場，另一部分房企將會深耕于存量改造業(yè)務(wù)中。
2022年的房地產(chǎn)行業(yè)，無論市場還是企業(yè)，都將不斷面臨倒逼升級的難題。在此期間，會有房企進入新的細分領(lǐng)域進行突圍，也會有企業(yè)由于自身問題“隕落”。
行業(yè)動蕩，但短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位不會有所改變。