北京買房：總糾結(jié)該買哪個盤，怎么辦？

京樓房長

我是房長，你相見恨晚的買房軍師，曾幫助過7000多位家庭買對房，并在買房過程中合理避坑，多數(shù)實現(xiàn)大幅財富增值。

房長曾任萬科/中海等品牌房企大區(qū)總，是北京極少，能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家。同時也擅長全國城市房產(chǎn)研究&北京政策與規(guī)劃研究。

本人曾在京買過6套房，擁有16余年買房經(jīng)驗，實勘跑盤超過3000個，知大勢，懂微操。

房長不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房長屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

以下精選問答內(nèi)容均來自“京樓房長”知識星球。

一、星球會員提問：房長好，一直在星球默默向您學(xué)習(xí)，我的情況和您說一下，我和愛人都在望京上班，有一子現(xiàn)齡1歲，我們自個照顧，母親過一年會來京幫助照看。16年我在酒仙橋全款買了一套房，最近看也不怎么漲了就賣了，剛剛簽約，900萬。再加上手頭的300萬資金，大概有1200萬首付。主要考慮改善，因為老房子是個兩居，母親來了不夠住，也想給孩子上學(xué)做準備，買個盡量保值增值的房。您有推薦嗎？太陽宮地塊可以考慮么？

房長回答：

你主要考慮改善，又在望京上班，選望京、太陽宮都可，因為這兩個板塊一個是核心板塊，一個是潛力板塊，兩者關(guān)系猶如國貿(mào)對雙井/朝青/四惠，12號線北段通了后，那就更緊密了。你又是中改預(yù)算，可挑的盤品質(zhì)都不會弱。所以保值增值是沒問題的。望京東的標(biāo)桿盤如保利中央公園、融科橄欖城、國風(fēng)北京、國風(fēng)上觀可以重點看看，都對口陳經(jīng)分望京，學(xué)校還可。

太陽宮這兩塊地絕對可以考慮，價格是實在的倒掛，而且學(xué)校方面也大概率是不錯的學(xué)校，地塊隔壁就是人大附中朝陽分校以及人大附中朝陽學(xué)校。而太陽宮店標(biāo)桿盤太陽公元、紅璽臺都對口的是中大附朝陽學(xué)校。而這兩二手小區(qū)均價已經(jīng)達到了15-16w，最高17w+。

就升值方面來看，我之前一直都在說要選新房有價值潛力的，必須具備5個前提，即①、新盤要倒掛或者接近當(dāng)?shù)囟址烤鶅r；②、新盤要位于核心地段、潛力地段或臨近核心、潛力地段上 ③、新盤的小區(qū)房源屬性與同板塊或者臨近的核心板塊相比或者與整個北京小區(qū)相比，具備一定的優(yōu)勢且存在稀缺性；④、配套成熟或規(guī)劃和落實的配套資源完善 ⑤、當(dāng)?shù)鼗蛑苓叾址渴袌鲆呀?jīng)成熟（交易量活躍，且往年均處于房價上升期）。

如上所述，太陽宮地塊已具備①、②、④、⑤，目前只有③具體細節(jié)方面是未知的，重點就看這盤花落誰家了，我們要判斷有一個豪宅品質(zhì)如何，細節(jié)分為：一是看房企在建設(shè)開發(fā)方面是不是足夠有經(jīng)驗和實力；二是看物業(yè)；三看外立面、園林環(huán)境、建材社區(qū)內(nèi)高端配套；四看利潤空間夠不夠；五看所處位置合不合理（即有沒有豪宅圈潛質(zhì)）；六看配套是否過硬。七則是在這個基礎(chǔ)上有學(xué)區(qū)就更強。目前太陽宮這兩塊地五、六、七都具備，前面幾項就時刻關(guān)注這地塊新消息吧，會有答案的。供參考

二、星球會員提問：房長好，我目前比較糾結(jié)金泰城麗灣和端禮著，買哪個好？目的是改善居住，同時兼顧升值。前者我賣房的錢就夠置換，后者還需要添300萬，資金夠，但有點糾結(jié)。拜托指點。

房長回答：

你主要是改善居住，但又在糾結(jié)。那很明顯你糾結(jié)主要矛盾點是所選的盤都有讓你覺得不盡如人意的地方。那這個每個人有每個人的喜好，外人可不知道你自己的體會和喜好，沒法幫你去做這個決策。但我可以給你一個做取舍的方法，即從改善居住的角度，將這兩個盤，你覺得最不如意的點，全部列出來。同時，也在你最不如意的點上，加注為什么不如意或?qū)懨髂愕膽n慮。如果是和改善居住的體驗有關(guān)的，比如戶型不夠好、噪音大、配套弱、老堵車等等，那都要保留，如果無關(guān)的則可以剔除，因為那是另一個角度的。那剩下要做的即是有沒有辦法去解決這些讓人不如意的點，尤其是現(xiàn)在能不能解決，如果不能未來什么時間內(nèi)能解決，還是徹底不能解決。如果現(xiàn)在就能解決，那就好辦了，再去看下一個點；如果現(xiàn)在解決不了，未來能解決，那就看你能不能等得了這個時間了，能等換下一個點，不能除非你心態(tài)能調(diào)整，不然就得pass；如果徹底不能解決，那這個盤從你改善居住的角度，就是不合適的，只能pass，除非你從心態(tài)上能接受了。排除法做完后，如果兩個盤都留下了，那就主要比升值了。如果兩個盤都沒剩下，那你就要另尋選擇，我印象中你選擇面還是挺大的。如果兩盤都沒剩下，但你又沒有其他更好的選擇，那很簡單，要么死等新房源，要么只能接受你不接受的點，然后通過比升值來抉擇。

從升值的角度來看，目前挨著麗澤板塊的基本沒有什么品質(zhì)好的次新，也就是保利百合、順馳藍調(diào)、金泰城麗灣這幾個。而這三個盤典型的特點就是都非純改善盤，大小戶型皆有，而且成交量都不錯。嚴格意義上講，他們基本上都算是低改盤，頂多偏一點中改。和中國璽、昆侖域、甲叁、樊源璟岳等真正豪宅性質(zhì)的中改、高改盤相比，都不屬于一個檔次上的。端禮著也是豪宅定性，但首開建工豪宅經(jīng)驗開發(fā)少，并且維權(quán)事件不斷，所以就臨時引入了中海，想利用其品牌來割一波，結(jié)果被人稱為偽中海盤，也被叫做偽豪宅，因為上不上下不下，品質(zhì)達不到中改盤要求，放低改又太牽強。所以給人的品質(zhì)上的感覺就是同金泰城麗灣一樣，也是低改偏一點中改。你要說這兩盤的從潛力上比如何，我覺得差不太大，更穩(wěn)妥些還是選金泰城麗灣，畢竟被市場檢驗這么多年了，但他品質(zhì)和產(chǎn)品能支撐起的上升空間是有限的，除非等未來有更多高凈值人群過來麗澤工作生活，那就得5-10年。端禮著則不同，要面對的主要競爭對手要比金泰城麗灣多的多，也包括麗澤東部中國璽、昆侖域、亞林西、佑安府，也包括麗澤南部的璟岳、最近新定名的北京瑞府等，拿產(chǎn)品比優(yōu)勢就不是那么大了，地段上雖離麗澤核心區(qū)近，但自身孤立無援，難以形成高端住宅區(qū)，加上附近回遷房一堆自身也配有保障房，圈層單一的問題無法解決，自然品質(zhì)就要大大折扣，所以以后要和更純良的豪宅去比拼時，肯定要失去更多的中高端接盤俠。供參考

三、星球會員提問：房長，您好，請問端禮著和亞林西哪個升值空間大？此外，我有1600萬預(yù)算，從改善和投資的角度，是在上面兩個小區(qū)買個新房，還是在金泰城買個三居改善自住，再買一個500萬左右的房投資合適？在金泰城麗灣買個一居，未來等升值賣出去，一居好賣嗎？用于投資的500萬，您有建議買的小區(qū)嗎？謝謝您！

房長回答：

亞林西地塊應(yīng)該剛招拍掛沒多久吧，現(xiàn)在還不好去評價啥，因為花落誰家還不能明確。但這塊地售價不菲，想必也只有擅長做豪宅且具備很強的資質(zhì)實力的房企才敢拿。雖然還不能評判它的產(chǎn)品細節(jié)，但是我認為身為豪宅這個地段要比端禮著強，雖離麗澤較遠，但是他坐落的區(qū)域都是豪宅，基因很純粹，這樣的板塊加上過硬成熟的配套，很容易形成高端居住區(qū)，圈層更純粹。就接盤俠來講，它接受外溢的就不僅僅是金融街、麗澤等這些產(chǎn)業(yè)片區(qū)的中高端人群了，全國只要有票的金貴都可以來買。那他的價格必然就是堅挺的，而且由于地段稀缺、產(chǎn)品比較優(yōu)勢大、板塊圈層環(huán)境好、居住氛圍好等，增值的空間也會比一般的小區(qū)要大。所以我認為亞林西更有潛力，但是亞林西售價估計不會便宜，要等到比較大的增值空間，也需要時間沉淀。

你用分散資金的思路是可以的，就是你要買改善房，要多貸一些款了，你自己能接受就好。買金泰城我剛說了，你要覺得從改善居住的角度可以接受，那就買，也有增值空間，但你如果要追求更高品質(zhì)那就得另做打算了，畢竟不能算做中改盤。我覺得你投資和改善思路總是摻和的，又想一步到位，又擔(dān)心短期升值不行。這么說吧，就算你買金泰城那也得5-10年，才會有較大的增值表現(xiàn)。周期可能會比新房稍短，但這個時間也比較長了。所以，你要么不再追求短期升值，直接集合資金讓改善滿意，等中長期升值。要么你就分散資金，一個追短期升值，一個追改善和中長期升值。500萬，可以看看萬年花城，金泰城麗灣一居也不錯，流動性強漲幅表現(xiàn)也好。供參考。