中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR（以下簡(jiǎn)稱5年期LPR）為4.2%，相比上次均下調(diào)10BP。

記者了解到，此次LPR下調(diào)主要是因?yàn)槎▋r(jià)錨MLF下調(diào)及存款利率下調(diào)、兩次降準(zhǔn)降低了銀行資金成本。LPR下調(diào)有助于降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本，支持信貸有效需求回暖，是“推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的一批政策措施”的一部分。

此次五年期LPR下調(diào)后，全國(guó)層面首套房貸利率下限將降至4%，而樓市較“冷”的地方首套房貸利率可突破前述下限。存量房貸利率則將在重定價(jià)日迎來(lái)下調(diào)，具體取決于個(gè)人和銀行約定的重定價(jià)日。

為何對(duì)稱下調(diào)？

2019年8月，央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。改革后的LPR由各報(bào)價(jià)行按照對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，于每月20日（遇節(jié)假日順延）以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點(diǎn)的方式形成報(bào)價(jià)。

其中，MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎(chǔ)貨幣的邊際資金成本；加點(diǎn)幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素。簡(jiǎn)言之，LPR等于MLF+點(diǎn)差。

6月15日，央行發(fā)布公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，開(kāi)展2370億元1年期MLF操作，利率2.65%。利率較前期下降10個(gè)基點(diǎn)。從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)。

在2019年8月—2022年7月，1年期LPR下調(diào)幅度和MLF下調(diào)幅度一致；除2019年11月外，5年期LPR降幅都低于1年期LPR。主要在于貫徹房住不炒的政策，避免刺激房地產(chǎn)。

但2022年8月，一年期MLF下調(diào)10BP，一年期LPR和五年期LPR降幅分別為5BP、15BP。這是MLF降息后首次出現(xiàn)5年期LPR降幅高于1年期LPR的情況，主要為了穩(wěn)定房地產(chǎn)。

而此次一年期LPR和五年期LPR同步下調(diào)10BP，核心原因在于利率錨MLF下調(diào)。除此之外，近期新一輪的存款利率下調(diào)也構(gòu)成LPR調(diào)降的重要原因。在MLF利率不變時(shí)，LPR有過(guò)三次下調(diào)，主要因?yàn)榻禍?zhǔn)或者存款成本下降帶動(dòng)銀行資金成本下降。比如2022年5月雖然MLF利率保持穩(wěn)定，但由于4月存款利率下調(diào)，當(dāng)月5年期LPR單邊下調(diào)15BP。

繼6月8日工行、農(nóng)行等六大國(guó)有銀行宣布下調(diào)部分人民幣存款掛牌利率后，6月12日股份制銀行快速跟進(jìn)，存款利率降息幅度在5-15BP不等。此外，去年11月、今年3月兩次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年合計(jì)約100多億元。

光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰表示，“政策利率-市場(chǎng)利率”傳導(dǎo)環(huán)節(jié)相對(duì)暢通，但“市場(chǎng)利率-存款利率”傳輸環(huán)節(jié)存在堵點(diǎn)，因此MLF等利率調(diào)降難以撬動(dòng)存款利率下調(diào)。從商業(yè)可持續(xù)角度出發(fā)，要想實(shí)現(xiàn)LPR下調(diào)需借助其他方式改善銀行綜合負(fù)債成本。

6月16日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)表示，針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，必須采取更加有力的措施，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。會(huì)議圍繞加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴(kuò)大有效需求、做強(qiáng)做優(yōu)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面，研究提出了一批政策措施。

東方金誠(chéng)首席分析師王青表示，本次LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的宏觀背景是二季度以來(lái)經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)力穩(wěn)中偏弱，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢(shì)頭，需要宏觀政策適度加大逆周期調(diào)節(jié)力度，其中引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下調(diào)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)行業(yè)支持力度，是當(dāng)前提振經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)能的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，降幅比上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；1—5月商品房銷(xiāo)售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉6月15日表示，今年2、3月份，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定反彈。從5月份情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在緩慢恢復(fù)。

考慮到當(dāng)前樓市較為低迷，市場(chǎng)預(yù)計(jì)6月5年期LPR調(diào)整幅度可能在15BP或以上，但最終只有10BP。其原因可能在于去年9月建立首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，對(duì)于樓市“較冷”的地方，地方政府可根據(jù)樓市情況維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋讉€(gè)人住房貸款利率下限（LPR-20），該機(jī)制可以“既管冷、又管熱”。在此機(jī)制下，樓市“冷”的地方可有針對(duì)性地降低房貸利率，5年期LPR單邊調(diào)降幅度過(guò)大可能對(duì)能級(jí)較強(qiáng)的地方樓市形成刺激。

王青認(rèn)為，6月5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)幅度略低于市場(chǎng)預(yù)期，后續(xù)有可能會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)其他穩(wěn)樓市措施，包括二手房貸利率靈活調(diào)整機(jī)制等。

新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率將逼近4%

經(jīng)過(guò)持續(xù)推進(jìn)，LPR改革取得了重要成效：LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準(zhǔn)定價(jià)，即“貸款利率=LPR+點(diǎn)差”。其中，5年期LPR作為住房抵押貸款的定價(jià)基準(zhǔn)。

此次五年期LPR下調(diào)有望帶動(dòng)房貸利率下降。我國(guó)現(xiàn)行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，由央行及國(guó)家金融監(jiān)管總局確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

目前，全國(guó)層面的首套住房貸款利率下限為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20 個(gè)基點(diǎn)，第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR 加60 個(gè)基點(diǎn)。但新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

在此次LPR調(diào)整前，全國(guó)層面首套、二套房最低貸款利率分別為4.1%、4.9%。但一些樓市較“冷”的地方首套房貸利率可突破前述下限。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至3月末可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限要求低10-40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下行，96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

央行數(shù)據(jù)還顯示，2023年3月全國(guó)住房按揭貸款加權(quán)平均利率為4.14%，考慮到此次5年期LPR再度調(diào)降10基點(diǎn)，全國(guó)層面首套房貸利率下限將降至4%。考慮到諸多城市利率下限已進(jìn)入“3時(shí)代”，后續(xù)全國(guó)新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率將逼近4%。

存量房貸方面，點(diǎn)差已經(jīng)固定，貸款利率隨LPR報(bào)價(jià)而變，重定價(jià)周期最短為1年。對(duì)于重定價(jià)日在6月下旬的個(gè)人而言，馬上就可享受LPR下調(diào)的福利，房貸利率有望下調(diào) BP。但一般重定價(jià)日在1月1日，意味著大多數(shù)個(gè)人明年才能享受此次5年期LPR下調(diào)的福利。

此次5年期LPR下調(diào)有望帶動(dòng)存量、增量房貸下調(diào)10BP。如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下調(diào)后，每月月供減少58.54元，30年累積月供減少2.1萬(wàn)元。

值得注意的是，需要關(guān)注后續(xù)存款利率是否變化。去年4月央行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國(guó)債收益率為代表的債券市場(chǎng)利率和以1年期LPR為代表的貸款市場(chǎng)利率，合理調(diào)整存款利率水平。

王青表示，本次1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)后，根據(jù)存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，接下來(lái)銀行存款利率或?qū)⒗^續(xù)小幅下調(diào)。這一方面將緩解銀行凈息差收窄壓力，增強(qiáng)其信貸投放能力，另一方面也將推動(dòng)居民存款更多轉(zhuǎn)向投資及消費(fèi)支出。