今天（7月14日），國新辦舉行新聞發(fā)布會，邀請央行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況，內(nèi)容含金量非常高、干貨滿滿。
一、存量房貸有新說法
在發(fā)布會上，央行提到：
盡管貸款市場報(bào)價利率下行了0.45個百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
盡管房貸利率有多次下調(diào)，今年上半年新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)降到4.18%，比上年同期降了107個基點(diǎn)。但是存量房貸利率由于合同約定，房貸利率整體仍較高。
房貸利率一般是這樣計(jì)算：
房貸利率=貸款市場報(bào)價利率（LPR）+加點(diǎn)
新的房貸利率雖然下降了107個基點(diǎn)，但主要是加點(diǎn)的下降，而LPR只是下調(diào)了45個基點(diǎn)。加點(diǎn)在合同期限內(nèi)是固定不變，也就是說如果只是加點(diǎn)的下調(diào)，存量房貸的利率是不會下調(diào)。
加點(diǎn)高一般是樓市過熱時期的產(chǎn)物，在樓市過熱的時候，出于樓市調(diào)控需要，各地一般都把加點(diǎn)定得很高。比如有的地方房貸加點(diǎn)達(dá)到150基點(diǎn)，最終房貸利率達(dá)到6.3%以上。
這么高的房貸利率即便后面樓市冷后，加點(diǎn)下調(diào)，但因?yàn)閷戇M(jìn)了合同，合同期間內(nèi)加點(diǎn)是不變的。
只是貸款市場報(bào)價利率（LPR）下調(diào)的時候，存量房貸利率才會下調(diào)，不過，目前貸款市場報(bào)價利率下行了0.45個百分點(diǎn)，如果原來的房貸利率是6.46%，現(xiàn)在下調(diào)后，房貸利率仍然有6%，對于原來高房貸利率的購買者來說仍然是杯水車薪。
所以現(xiàn)在社會上對于存量房貸利率下調(diào)的呼聲很高。
現(xiàn)在央行表態(tài)，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
從央行的說法來看，短期內(nèi)存量房貸利率的下調(diào)還是有很大希望的，若成真，這可能是今年樓市最大的利好。
二、樓市還可能有新利好
發(fā)布會上，央行還提到：
考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在樓市過熱的時候，樓市政策一般是收緊，不管是供給端還是需求端，供給端主要是收緊房企融資，限制房企發(fā)債，增加住房供應(yīng)等。需求端主要是收緊限購、限貸、限售等。
最近一段時間，樓市在供給端方面已經(jīng)出了很大的利好。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。
需求端方面，今年6月份，5年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)，降低了房貸成本。不過這個利好空間有限。
如果讓現(xiàn)在的樓市回暖，最大的發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該是在需求端方面。近日，中國財(cái)政學(xué)會會長、財(cái)政部原部長樓繼偉建議全面取消房地產(chǎn)限購限貸政策。
長遠(yuǎn)看，限購限貸政策肯定是會從中國樓市退出的，但短期全面取消肯定不現(xiàn)實(shí)。但樓繼偉的話反映一線城市限購限貸的優(yōu)化也是有可能的。
央行領(lǐng)導(dǎo)表示，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，這將在方面優(yōu)化？是否包含一線城市，讓我們試目以待。
三、央行關(guān)注銀行負(fù)債成本
央行表示：
近幾個月來，人民幣存款增加較快，市場利率繼續(xù)降低，而存款定期化、長期化推高銀行負(fù)債成本，銀行凈利差已收窄至1.7%附近。
下一步，人民銀行將繼續(xù)深化利率市場化改革，持續(xù)發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機(jī)制的重要作用，指導(dǎo)利率自律機(jī)制維護(hù)好存款市場競爭秩序，促進(jìn)穩(wěn)定銀行負(fù)債成本，增強(qiáng)金融持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。
無論是貸款延期還是存量房貸利率下調(diào)，更多的是金融機(jī)構(gòu)給企業(yè)、個人讓利。實(shí)際上對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有利，但也會增加銀行經(jīng)營壓力，現(xiàn)在銀行凈利差已收窄至1.7%附近，銀行利潤空間已經(jīng)壓得比較窄，如果要緩解銀行凈利差壓力，接下來存款利率估計(jì)還會降。
最近銀行股股價相對中特估其它股票來說，表現(xiàn)比較很一般，應(yīng)該是對近期一些信息的消化。
四、人民幣匯率不會出現(xiàn)“單邊市”。
央行表示：
以保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定為目標(biāo)，以預(yù)期管理為核心，綜合施策、穩(wěn)定預(yù)期，必要的時候?qū)κ袌鲰樦芷凇芜呅袨檫M(jìn)行糾偏，堅(jiān)決防范匯率大起大落。
今年人民幣出現(xiàn)顯著貶值，最近又在7.25附近出現(xiàn)了反彈。我之前也預(yù)測過，人民幣對美元匯率最多也是貶值到7.35附近左右，不大可能繼續(xù)貶值。從市場上看，美元很難繼續(xù)強(qiáng)勢，回調(diào)是必然。政策上看，央行不大可能允許人民幣偏離預(yù)定區(qū)間。
我預(yù)計(jì)人民幣應(yīng)該會有所反彈，但可能會在7.20附近震蕩比較長的時間。
總結(jié)：這次發(fā)布會傳遞了很多積極的信號。人民幣匯率止跌有利于熱錢進(jìn)入中國，增強(qiáng)中國投資者信心，股市反彈。存量房貸利率、樓市政策可能優(yōu)化給市場吹起了一股暖風(fēng)，引發(fā)樂觀預(yù)期。