我國很多地方為了增加財政收入，依然對房價不死心，還在變著法子的抬高房價?？纯错n國如今的慘狀：房價暴跌30%，部分區(qū)域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%。天欲其亡，必先令其狂，韓國房價過去5年平均漲幅80%，而這背后有一種非常神奇的炒房方式——全租房。
01
全球杠桿之王
韓國全租房，打造全球金融杠桿的最高境界，何為全租房？解釋起來比較復(fù)雜，我們以一個簡單的實例來說明：首爾某個房東以20%首付購買一套價值500萬的房，正常出租的話月租至少得1萬左右，這么高的租金，即使在擁有高收入的一線城市，絕大多數(shù)人也是租不起的，但是，如果租客愿意去銀行貸款200萬，用來當(dāng)押金借給房東，那么每個月由房東支付的利息就有房租的80%甚至更高，也就是說租客每月只需要交2000左右的租金，就可以在價值500萬，月租10000左右的房屋中租住2年，2年期滿，房東會把押金退還給租客，而后租客可以選擇歸還貸款，也可以繼續(xù)貸款來租房。這樣做讓三方受益：
首先是房東：房東可以拿著200萬的抵押金，再次去購兩套房，再租出去又可以買4套，以此類推，實現(xiàn)8套、16套……128套的裂變。相當(dāng)于用房子做抵押，從租客手里貸款，拿到本金然后再去放貸，采用這種模式很多炒房客短時間就可以累積到幾十甚至上百套房，甚至有上萬套房的大神存在，最高峰時期，全租房甚至占到了租房市場的70%。天量債務(wù)徹底綁架了韓國的GDP，危機(jī)正在一步一步的形成。
其次是租客：租客除了享受銀行低息貸款外，還能以較低的租金享受高檔的住房，在繁華地段的工資無疑也是非?？捎^的，所以每月能夠獲得更高的凈收入。
其三是銀行：隨著炒房客擁有房屋的數(shù)量越來越多，銀行盡管利息較低，但資金規(guī)模呈現(xiàn)幾十上百倍的放大，也能夠享受很高的利息?？梢哉f，韓國人將資金杠桿做到了極致，全球沒有幾個國家敢這么玩杠桿的。
保持三方受益的條件有兩個：一是個人貸款利息非常低，二是房價永遠(yuǎn)上漲。銀行不加息，租客才會繼續(xù)租房，房價上漲，房東才有利可圖。前面十九年，房價每年都保持上漲，到了2022年，房價已經(jīng)高到一個令人望而卻步的高度，首爾中心地段的房價高達(dá)15-20萬RMB。果然，物極必反，很不幸的是，受到美國連續(xù)加息的影響，這兩個條件都不存在了。
02
房東大量逃往美國
韓國的經(jīng)濟(jì)跟美國經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，在美國大力加息后，韓國也跟隨美國加息。這就造成了原有低位運(yùn)行的貸款利息不復(fù)存在，這樣擁有大量房屋的房東就開始出現(xiàn)斷供，于是準(zhǔn)備高位拋售房屋，但由于利息高，沒人接手，于是大家搶著降價拋售。因此價格快速下跌30%-40%，成交量更是暴跌70%。
當(dāng)越來越多高位買房的人出現(xiàn)斷供后，一些擁有幾十上百套房屋的房東就開始跑路，跑到美國去，因為很多人跟華爾街的人前期都是聯(lián)合炒房的，房東一跑路，租客幾百萬的押金就拿不到了，租房面臨被銀行查封的同時，租客還得背負(fù)幾百萬的債，大量走投無路的租客，只能選擇終結(jié)自己的生命。
03
啟示
當(dāng)泡沫被戳破，不管何時何地哪個行業(yè)，最倒霉的都是普通人，高杠桿的事盡量不要參與，除非你已經(jīng)想好了逃跑路線。