作 者丨孔海麗 唐韶葵

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

3月的北京，風里面有了春暖的氣息，樓市也有回暖的樣子。

北京2月底帶看量上漲

機構(gòu)預測樓市即將復蘇

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手房網(wǎng)簽量低于1月份，是最近24個月以來的新低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2月成交數(shù)據(jù)低有客觀原因，主要受到春節(jié)影響，但整體市場在2月底開始復蘇，3月有望企穩(wěn)回升。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，雖然整體成交量和價格還未表現(xiàn)在數(shù)據(jù)當中，但2月底帶看量已經(jīng)出現(xiàn)上漲，二手房業(yè)主的預期亦有所抬升。對于后市的表現(xiàn)，多家機構(gòu)預判相對一致，認為北京樓市將在3月及之后有所復蘇。

北京樓市成交量的最低谷已經(jīng)基本過去。

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數(shù)據(jù)見底

2月北京樓市的成交表現(xiàn)仍然冷淡。

“2月北京二手房成交量較上年同期下降三成?！北本╂溂已芯吭涸洪L高原表示，“交易量同比下降是因為上年同期防控嚴格，‘就地過年’人數(shù)較多，春節(jié)期間交易量顯著偏高，今年春節(jié)交易量回歸往年平均水平，基數(shù)原因?qū)е峦冉捣^大。”

環(huán)比也在下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，2月北京二手房住宅網(wǎng)簽完成了8260套，整體低于1月份的11875套；新房方面，2月北京市場供應新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供應和成交均有所回落。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2月北京新建商品住宅成交規(guī)模環(huán)比下降超四成，同比下降超兩成；新房供應方面，預售取證節(jié)奏放緩，2月北京新取證住宅項目5個，較上月減少3個?！按汗?jié)期間，新房市場延續(xù)年末優(yōu)惠措施，部分項目推出限量特價房源，但整體優(yōu)惠力度有限，部分項目去化依然較難?！?/p>

“2月北京樓市處于暫停狀態(tài)是受多重因素影響?！痹趶埓髠タ磥?，春節(jié)假期、防控要求等原因使得需求不高，但隨著這些影響的減少，積壓的需求在3月份有望釋放。

張大偉表示，北京樓市在經(jīng)歷了2021年9-11月的快速調(diào)整后，市場已經(jīng)在2021年12月開始，進入緩慢的見底企穩(wěn)周期。

學區(qū)房作為高單價、高總價的特殊類別，往往也會對樓市的數(shù)據(jù)起到結(jié)構(gòu)性影響，包括快速推升預期、拉動置換成交、拉高成交均價等。

2021年年初，北京樓市的升溫正是受“學區(qū)房熱”影響的典型表現(xiàn)，但今年2月，北京學區(qū)房數(shù)據(jù)比1月冷淡不少。

21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京西城區(qū)學區(qū)房在2021年12月份和2022年1月份出現(xiàn)了特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校劃片”“教師輪崗”等政策，西城區(qū)學區(qū)房跌落塔尖，成交量于7月出現(xiàn)驟降，8-10月在谷底徘徊，12月開始，觀望買家認為價格已經(jīng)探到底部開始紛紛出手，導致成交量和成交價均出現(xiàn)上升。

2月，西城學區(qū)房成交量正?；芈?。記者從深耕西城學區(qū)房的經(jīng)紀機構(gòu)處得知，以知名的“頂尖學區(qū)”西城德勝片區(qū)為例，2月成交量環(huán)比下降約五成。

“一是春節(jié)假期的影響挺大的，節(jié)前和春節(jié)期間大家看房意愿不高，二是現(xiàn)在市場上的房源也不多?！痹摍C構(gòu)一位經(jīng)紀人告訴記者，后續(xù)隨著學區(qū)房傳統(tǒng)熱門季節(jié)來臨，或許成交量會有改變。

二手房賣方預期提升

在海淀定慧寺和西城牛街都看過房子的劉先生開始感受到緊迫性，一個月前看的房子，已經(jīng)漲了8萬元，雖然相對于房子總價來說并不算高，但業(yè)主的態(tài)度已經(jīng)堅定了不少。

21世紀經(jīng)濟報道記者從北京朝陽、海淀、西城、豐臺四個區(qū)域的多位房產(chǎn)經(jīng)紀人處也得知，2月末以來看房人群有明顯增加，業(yè)主預期也有提高，將房價調(diào)漲的業(yè)主占比開始上升。

學區(qū)房的議價空間也在減少，成交低谷期100萬-150萬元的議價空間到2021年年底的時候已經(jīng)縮窄到50萬-100萬元，2月份進一步收縮到了20萬-50萬元的區(qū)間。“由于業(yè)主們預期提高，市場上靠譜賣的房源不多了?！钡聞倨瑓^(qū)一位經(jīng)紀人表示。

中指研究院監(jiān)測到，由于開年銀行貸款額度充足、放款提速，且節(jié)前降息釋放積極信號，2月末購房者看房熱情較高。

一位不愿具名的機構(gòu)分析人士對小陽春的到來表達了肯定態(tài)度，他表示，北京的成交量已經(jīng)筑底企穩(wěn)，3月本身就是傳統(tǒng)的旺季，只不過今年可能沒有往年那么“旺”，但恢復態(tài)勢一定會有。

判斷3月北京樓市將有所復蘇，張大偉還給出了以下三個原因：

首先，信貸發(fā)放異常的階段已經(jīng)過去。相比2021年三季度出現(xiàn)的房貸積壓排隊4-6個月的現(xiàn)象，隨著信貸供應增加，當下北京購房者按揭貸款已經(jīng)基本不用排隊，1個月左右就可以放款，將釋放之前積壓的市場需求。

其次，2021年9-11月新房市場供應井噴的影響基本結(jié)束。2021年9-11月二手房成交量持續(xù)低迷除了信貸影響外，新建住宅供應井噴也是一個大原因，隨著第一輪集中供地的房源已經(jīng)基本入市，二手房市場需求有所恢復。

第三，北京作為調(diào)控較嚴的城市，從2017年以來，房價一直相對穩(wěn)定，這種情況下，經(jīng)過2021年9-11月低谷期的調(diào)整，部分二手房購房者認為房價已經(jīng)調(diào)整到位，二手房購房者的入市將推動成交量的企穩(wěn)。

“整體看，北京樓市成交量的最低谷已經(jīng)基本過去，但作為最穩(wěn)定的一線城市代表，大漲和大跌的可能性都不大?！睆埓髠パa充說。

上海2月一二手房成交活躍

上海樓市走向某種程度上是一線城市樓市溫度的風向標。

2022年開年至今，上海樓市的成交與租賃活躍度開始上升。原因包括：上海去年放寬引進人才落戶政策；新經(jīng)濟帶動的租賃需求爆發(fā)；市區(qū)動拆遷人群購買需求在郊區(qū)獲得釋放等等。

盡管2月份受集中供應和春節(jié)假期影響，供應與成交較1月出現(xiàn)下滑，但活躍度持續(xù)升溫，是各大中介機構(gòu)判斷上海樓市小陽春將會如約而至的主要依據(jù)。

根據(jù)多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海春節(jié)后樓市上揚呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：60平方米、200萬元、郊區(qū)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月，上海二手房成交房源中，60平方米以下剛需房源成交占比較1月提高4.5個百分點，一居室房源成交占比提高3.3個百分點。上海中原地產(chǎn)監(jiān)測，春節(jié)后上海市區(qū)房租小幅上漲。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨透露，其最近跟蹤觀察了十多套二手房，春節(jié)后這些房源雖然掛牌價格漲跌不一，但活躍度明顯變高了。

于小雨指出，信貸對樓市支持力度加強了；雖然上海一二手房按揭門檻沒有降低，但是信貸額度放量，審批速度加快，二手房活躍之后一般會帶來新房需求的上行。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦發(fā)布的上海2月房價地圖顯示，2月樓市成交量是回落的，當月上海新建商品住宅成交面積80.9萬平方米，環(huán)比減少37.5%。但多個區(qū)域的房價上漲明顯，尤其是嘉定區(qū)。

“現(xiàn)在的上海像極了2015年的春節(jié)后，小陽春快來了。”于小雨指出。

小陽春就在不遠處

據(jù)億翰智庫研究中心的觀察，多數(shù)購房者正嘗試賣掉手里的二手房去“打新”。新房有價格優(yōu)勢，且稅費少，首付比例可控。

2022年上海首批集中供應已于2月公示，這一波供應將推出11812套房源，為當下樓市再次“補血”。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析，市區(qū)樓盤的供應有所增加，成交均價會有一定程度增長，但這種結(jié)構(gòu)性增長屬于合理范圍之內(nèi)?？紤]到房地聯(lián)動價并未松動，上海新房近年內(nèi)價格將保持穩(wěn)定。

但上海樓市已經(jīng)開始彌漫升溫氣息，這波行情是從郊區(qū)與總價低的小戶型開始的。

根據(jù)上海本土一家市占率較高的機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2月27日，上海二手房成交1.2萬套，環(huán)比下降19.3%，但2月二手房主要中介掛牌均價為59095元/平方米，較1月上漲約0.4%。

這一輕微的價格漲幅背后，是郊區(qū)成交的變化。家住嘉定新城的王斌（化名）從2021年下半年開始關(guān)注置換型房源。今年春節(jié)上班后，他與中介交流之后發(fā)現(xiàn)，嘉定新城的房價漲了。年前一套400萬元總價的兩房電梯洋房，目前成交總價已經(jīng)變成420萬-430萬元。

據(jù)嘉定新城一家中介業(yè)務員介紹，其2月初成交一套房子400萬，到了2月底，同樣面積、戶型的房子，425萬-430萬元成交了。在他看來，嘉定新城房價大半年來呈現(xiàn)U型走勢：2021年上半年房價上漲，去年底下行，今年2月底開始上揚。

“楊浦、虹口到這邊買的人最多。”這名業(yè)務員指出，上海楊浦區(qū)、虹口區(qū)拿到動遷補償?shù)娜罕姵蔀樽罱味ㄐ鲁前鍓K的主力購房群體。

由于上海多個中心區(qū)域的動拆遷補償款采取分批次發(fā)放，動拆遷人群的購買也是分時段的。嘉定新城春節(jié)后這一波行情，有賴于外區(qū)置換人群的發(fā)力。

一個現(xiàn)象是，相比2021年下半年嘉定新城不少剛需房源總價有20萬元左右的下調(diào)，春節(jié)后類似房源議價空間開始變小，房東與購房者的心理預期逐漸靠近。

而在市區(qū)成交量較活躍的楊浦區(qū)，二手房報價也出現(xiàn)明顯上漲。以新外灘花苑為例，一名準買家發(fā)現(xiàn)，其關(guān)注的房源報價比2021年低位上漲了不少。

據(jù)部分中介人員透露，在嘉定新城核心區(qū)域，有的次新房房源報價接近8萬元/平方米。盧文曦指出，嘉定區(qū)新增的產(chǎn)品選擇性多，交易活躍度回升也正常。

此外，從2月成交居首的板塊為臨港新城可以看出，人才落戶政策放寬與房地產(chǎn)信貸投放逐步修復之后，區(qū)域樓市成交有上漲的端倪。

2022年2月，臨港新城新房以1641套新房成交量居全市之首，無論是成交套數(shù)、成交面積，均是排名第二的顓橋板塊的兩倍。與之相對應的是，位于上海郊環(huán)外的某樓盤成交量排名第一，也可佐證剛需購買力在這一輪行情中占據(jù)主要地位。

分析2月成交數(shù)據(jù)可見，成交均價2-3萬/平方米的房源依然保持高位，單價2萬/平方米以下房源占比上升明顯；成交總價200萬元以下的房源成交占比36%，是自2021年7月以來成交最多的房源類型。

二手房租售價格上行

進一步分析上海第三方機構(gòu)的二手房成交數(shù)據(jù)可見，樓市回暖信號已釋放。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，包括一線城市在內(nèi)的30個城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個基點。

北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降。2月首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。

實際上，上海二手房成交量在2021年11月、12月已經(jīng)超越1.5萬套的枯榮線。2月份春節(jié)過后，第一周，上海某主流中介機構(gòu)的掛牌量僅有幾百套，房源正被快速消耗；但第二周之后，房源掛牌量逐漸恢復正常；上海中原地產(chǎn)的一周報價指數(shù)，在年后開始反彈，2月最后一周超過50%的枯榮線。

另外，上海市中心房源租賃量價齊漲。上海中原地產(chǎn)盧文曦認為，春節(jié)后房屋租賃量價齊漲與上海去年放開人才落戶政策有關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)城市租金指數(shù)顯示，上海租金指數(shù)在過去一年漲幅超過10%。

一線城市樓市上漲始終存在管控壓力。

分析師指出，二手房帶動下的上海樓市小陽春能否如約而至，更多取決于信貸支持力度、房價上漲預期與供需平衡情況。此外，市場情緒也很重要，一方面新房熱銷釋放出樓市回暖信號，另一方面，近期部分城市樓市微調(diào)政策提振信心。

在這些信號的傳遞下，購買沖動會增加，而且當下是傳統(tǒng)的小陽春，固有的慣性思維也在發(fā)揮效用。

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