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          吉林昨增本土1191+303:長春833+3

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          根據(jù)全國消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計(jì),2021年第三季度全國消協(xié)組織共受理消費(fèi)者投訴258,232件,同比增長17.43%,解決199,611件,投訴解決率77.30%,為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失33,514萬元。其中,因經(jīng)營者有欺詐行為得到加倍賠償?shù)耐对V2,929件,加倍賠償金額166萬元。接待消費(fèi)者來訪和咨詢13萬人次。

          一、投訴基本情況

          投訴性質(zhì)分析

          根據(jù)投訴性質(zhì)(如圖1所示),售后服務(wù)問題占30.80%,合同問題占25.37%,質(zhì)量問題占20.68%,虛假宣傳問題占5.31%,價(jià)格問題占4.24%,安全問題占3.53%,假冒問題占1.82%,人格尊嚴(yán)問題占0.92%,計(jì)量問題占0.76%,其他問題占6.57%。

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          圖1 投訴性質(zhì)比例圖(%)

          項(xiàng)目2021年3季度(件)投訴比重(%)
          售后服務(wù)7952630.8
          合同6552125.37
          質(zhì)量5341220.68
          虛假宣傳137055.31
          價(jià)格109444.24
          安全91273.53
          假冒47081.82
          人格尊嚴(yán)23810.92
          計(jì)量19730.76
          其他169356.57

          表1 按投訴問題性質(zhì)分類情況表

          商品和服務(wù)類別分析

          在所有投訴中,商品類投訴為112,684件,占總投訴量的43.64%,服務(wù)類投訴為136,665件,占總投訴量的52.92%,其他類投訴為8,883件,占總投訴數(shù)量的3.44%。

          根據(jù)2021年三季度商品大類投訴數(shù)據(jù)(如圖2、表2所示),家用電子電器類、日用商品類、食品類、服裝鞋帽類和交通工具類投訴量居前五位。

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          圖2 商品大類投訴量圖(單位:件)

          商品大類2021年三季度(件)投訴比重(%)
          家用電子電器類2812610.89
          日用商品類202557.84
          食品類190147.36
          服裝鞋帽類143095.54
          交通工具類130155.04
          房屋及建材類70372.73
          首飾及文體用品類47441.84
          煙、酒和飲料類30161.17
          醫(yī)藥及醫(yī)療用品類24160.94
          農(nóng)用生產(chǎn)資料類7520.29

          表2 商品大類投訴量變化表

          根據(jù)2021年三季度服務(wù)大類投訴數(shù)據(jù)(如圖3、表3所示),其中生活社會(huì)服務(wù)類、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、文化娛樂體育服務(wù)與公共設(shè)施服務(wù)居于服務(wù)類投訴量前五位。

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          圖3 服務(wù)大類投訴量圖(單位:件)

          服務(wù)大類2021年三季度(件)投訴比重(%)
          生活社會(huì)服務(wù)類3264212.64
          互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)2765310.71
          教育培訓(xùn)服務(wù)255699.9
          文化娛樂體育服務(wù)111024.3
          公共設(shè)施服務(wù)83763.24
          銷售服務(wù)73182.83
          電信服務(wù)72652.81
          房屋裝修及物業(yè)服務(wù)62382.42
          郵政業(yè)服務(wù)38751.5
          旅游服務(wù)30431.18
          金融服務(wù)16170.63
          衛(wèi)生保健服務(wù)14770.57
          保險(xiǎn)服務(wù)4900.19

          表3 服務(wù)大類投訴量變化表

          商品和服務(wù)投訴量變化分析

          在具體商品投訴中,投訴量居前五位的分別為(如圖4所示):食品、汽車及零部件、服裝、通訊類產(chǎn)品、鞋。

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          圖4 商品細(xì)分領(lǐng)域投訴前十位(單位:件)

          在具體服務(wù)投訴中,投訴量居前五位的分別為(如圖5所示)培訓(xùn)服務(wù)、經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)、餐飲服務(wù)、健身服務(wù)。由于一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂、挪用培訓(xùn)費(fèi)、師資無法保證,導(dǎo)致相關(guān)投訴增加,不少為群體投訴,解決難度大。

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          圖5 服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域投訴前十位(單位:件)

          二、商品房投訴情況專題報(bào)告

          居住需求是老百姓最重要的消費(fèi)需求之一,通常也是單筆支出最大的消費(fèi)。普通消費(fèi)者由于商品房交易頻次少,相關(guān)知識(shí)比較缺乏,而房產(chǎn)交易中又關(guān)聯(lián)金融等多個(gè)行業(yè),使得商品房交易問題復(fù)雜化,消費(fèi)者通過買賣商品房實(shí)現(xiàn)居住需求的同時(shí),也經(jīng)常發(fā)生消費(fèi)糾紛。

          房屋質(zhì)量,暗藏玄機(jī)不勝防

          在房屋質(zhì)量方面,消費(fèi)者投訴的主要問題有:一是房屋質(zhì)量差,墻體及天花板開裂,地基下沉,屋面漏水滲水,管道滲漏不通等;二是精裝修房暗藏玄機(jī),如用材不實(shí),高端宣傳、低標(biāo)配置,工藝粗糙、質(zhì)量不過關(guān)等;三是隱蔽工程偷工減料,使用次品材料等;四是水電管線布設(shè)不規(guī)范,使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿,出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)容易引發(fā)群體投訴;五是房屋有質(zhì)量問題不及時(shí)維修或維修質(zhì)量差。

          例如,2020年張女士購買了位于山東省青島市黃島區(qū)的一套商品房,開發(fā)商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開發(fā)商通知交房,但張女士在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的廚房頂部鋼筋外漏、衛(wèi)生間防水層未鋪設(shè)、房屋層高不符合合同約定等情形,要求開發(fā)商進(jìn)行整改,但開發(fā)商一直不予理睬。青島市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)接訴后,聯(lián)系開發(fā)商負(fù)責(zé)人調(diào)查核實(shí),負(fù)責(zé)人表示張女士反映的問題屬實(shí),后期將會(huì)積極和張女士協(xié)商,妥善處理張女士提出的整改方案。

          又如,2021年8月,消費(fèi)者江先生向上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)委投訴,其購買了一套精裝修房,2020年10月底,辦理了驗(yàn)收。入住后不久,發(fā)現(xiàn)多個(gè)房間墻體發(fā)霉?jié)B水、墻紙大面積脫落、天花板開裂等情況,向開發(fā)商反映多次,對方派施工隊(duì)上門維修,由于使用劣質(zhì)且有異味的墻紙、墻體滲水發(fā)霉問題始終得不到解決,給消費(fèi)者正常生活帶來很大煩惱。江先生認(rèn)為開發(fā)商施工質(zhì)量差,要求徹底解決問題。開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為這些都屬正?,F(xiàn)象,不是施工質(zhì)量問題。上海市消保委與家裝辦專家走訪現(xiàn)場,經(jīng)檢測,墻體不同程度脫落、滲水均由基層處理不當(dāng)造成,應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任,因施工質(zhì)量給消費(fèi)者造成的損失應(yīng)予以賠償。2021年9月8日,經(jīng)現(xiàn)場調(diào)解,雙方達(dá)成和解,開發(fā)商一次性補(bǔ)償消費(fèi)者現(xiàn)金2萬元,由消費(fèi)者自行維修。

          再如,2020年9月6日,廣州某香港品牌樓盤60多名業(yè)主集體聯(lián)名向廣州市消費(fèi)者委員會(huì)反映小區(qū)內(nèi)剛收樓的樓盤水管存在嚴(yán)重生銹問題。水管銹蝕會(huì)影響用水安全,也會(huì)極大縮短水管正常使用壽命,構(gòu)成房屋質(zhì)量隱患。有部分業(yè)主自行雇人更換戶內(nèi)水管,卻發(fā)現(xiàn)依照開發(fā)商提供的戶內(nèi)給排水布置示意圖卻沒能挖到入戶的主水管。業(yè)主們多次通過物業(yè)與開發(fā)商交涉,質(zhì)疑工程質(zhì)量,要求提供分戶驗(yàn)收表、水管材料檢測報(bào)告及隱蔽工程驗(yàn)收等有關(guān)文件,并更換生銹的水管。開發(fā)商一直未正面回應(yīng),只是授權(quán)物業(yè)公司解釋水管生銹為正常物理現(xiàn)象。廣州消委會(huì)介入調(diào)解后,采取了企業(yè)約談、媒體曝光等方式層層推進(jìn),督促開發(fā)商回應(yīng)和處理,2021年3月26日雙方達(dá)成和解。

          《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”因此,當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問題,影響消費(fèi)者居住時(shí),消費(fèi)者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí),保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

          價(jià)外加價(jià),變相抬高售房價(jià)

          在房屋價(jià)格方面,消費(fèi)者投訴的主要問題有:一是買房被要求購買裝修包、升級包等費(fèi)用,變相提高房價(jià)。一些搖號(hào)熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦告訴購房者,不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同;二是隨意收取房價(jià)外費(fèi)用,如團(tuán)購費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、改造費(fèi)、開戶費(fèi)等;三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時(shí)收取誠意金,選房時(shí)未經(jīng)消費(fèi)者同意將誠意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時(shí)以定金不退為由拒絕退款。

          例如,2019年5月,蔣先生購買了江蘇省南京市某樓盤的房子,刷卡付款時(shí)蔣先生被要求按照2筆刷,一筆是276萬多元,另一筆50萬元,兩張收據(jù)的單位名稱不同,其中50萬元為改造費(fèi),收據(jù)單位為某建筑裝飾工程有限公司。當(dāng)時(shí)未給出改造項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),且合同內(nèi)未體現(xiàn)50萬元改造的內(nèi)容。后經(jīng)過了解,與蔣先生同一下疊戶型的其他業(yè)主存在未收50萬元改造費(fèi)的情況。2021年6月30日,蔣先生向南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映相關(guān)問題,并提出要求退還50萬元費(fèi)用。經(jīng)南京市消協(xié)房地產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)專業(yè)委員會(huì)工作人員調(diào)解,該公司最終將50萬元費(fèi)用退還給了蔣先生。

          又如,2021年8月17日,四川省涼山州會(huì)東縣保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)接到某小區(qū)的多名業(yè)主代表關(guān)于某房地產(chǎn)開發(fā)公司違規(guī)收取841戶業(yè)主天然氣開戶費(fèi)的群體投訴。經(jīng)調(diào)查,該房地產(chǎn)公司近日要求小區(qū)業(yè)主每戶繳納3500元天然氣開戶費(fèi),但購房合同上寫明該小區(qū)水、電、氣三通交房。業(yè)主們在多次與公司協(xié)商無果后,集體到會(huì)東縣消委會(huì)投訴??h消委會(huì)多次組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)解。房地產(chǎn)公司稱是能源公司要收此項(xiàng)費(fèi)用,他們只是代收,但未能出示任何收取天然氣初裝費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)。國家發(fā)改委、住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)燃?xì)夤こ贪惭b收費(fèi)的指導(dǎo)意見》(發(fā)改價(jià)格〔2019〕1131號(hào))明確規(guī)定“新建商品房配套建設(shè)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的燃?xì)夤こ贪惭b費(fèi)用統(tǒng)一納入商品房開發(fā)建設(shè)成本,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、燃?xì)馄髽I(yè)等不得另外向買受人單獨(dú)收取。”消委會(huì)工作人員向房地產(chǎn)公司詳細(xì)解釋了相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)調(diào)解,房地產(chǎn)公司對業(yè)主做出承諾不再收取天然氣初裝費(fèi),且不得以任何名義收取該費(fèi)用。

          再如,2021年9月6日,安徽省宿州市靈璧縣消保委接到消費(fèi)者陳女士投訴,稱其到靈璧縣某房產(chǎn)項(xiàng)目看房,銷售員口頭宣傳該小區(qū)初中部是六中的學(xué)區(qū)房,經(jīng)消費(fèi)者再三確認(rèn),決定購買并繳納兩萬元認(rèn)籌金,之后又在銷售員的引導(dǎo)下轉(zhuǎn)為認(rèn)購。7月22日教育局出臺(tái)學(xué)區(qū)劃分文件,該房產(chǎn)初中部是另一學(xué)校,不符合當(dāng)初承諾。消費(fèi)者于7月30日找銷售員退房,銷售員堅(jiān)稱是六中學(xué)區(qū),消費(fèi)者要求將六中是該小區(qū)學(xué)區(qū)加入合同,銷售員不同意,消費(fèi)者要求房地產(chǎn)公司退房退定金。接到投訴后,經(jīng)工作人員調(diào)解,經(jīng)營者退還消費(fèi)者購房定金兩萬元。

          《價(jià)格法》第十三條規(guī)定,經(jīng)營者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售,不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?!薄睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l規(guī)定:“債務(wù)人履行債務(wù)的,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,無權(quán)請求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!鄙唐贩抠I賣中,開發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠意金、排號(hào)費(fèi)等各種名義提前收取消費(fèi)者費(fèi)用,然后通過合同將其轉(zhuǎn)化為定金,限制消費(fèi)者解除合同的權(quán)力,使消費(fèi)者權(quán)益遭受損害。消費(fèi)者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容,防止交費(fèi)名目發(fā)生變化。

          隱瞞夸大,違規(guī)誘導(dǎo)購房人

          在售樓宣傳方面,消費(fèi)者投訴主要問題有:一是隱瞞房屋性質(zhì),違規(guī)誘導(dǎo)消費(fèi)者交易,比如隱瞞限售房情況(限售期內(nèi)不能過戶)、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限(大多為40年)等,損害消費(fèi)者權(quán)益;二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾;三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費(fèi)者購房;四是隱瞞重要不利因素,未充分履行告知義務(wù),比如周邊設(shè)施情況等;五是夸大宣傳房屋的有利條件,誘導(dǎo)交易,比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

          例如,2021年7月23日,消費(fèi)者宮女士來到浙江省嘉興市平湖市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴,稱其和丈夫于兩個(gè)月前來到平湖,在6月13日定購了當(dāng)湖街道某樓盤一套商品房,當(dāng)時(shí)支付了20萬誠意金,手上只有認(rèn)購書和收款收據(jù),投訴購買時(shí)開發(fā)商沒有告知該商品房位于火葬場旁邊,隱瞞了重要信息,要求開發(fā)商退房,開發(fā)商拖延不肯退。平湖市消保委工作人員接訴后,經(jīng)過多次溝通,開發(fā)商同意退款,消費(fèi)者表示滿意。

          又如,2021年7月5日,消費(fèi)者董先生向廈門市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴,稱其于2018年5月15號(hào)與廈門某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同,2020年9月準(zhǔn)備收房時(shí),發(fā)現(xiàn)無法明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)承諾贈(zèng)送的花園及地下室的使用性質(zhì)及范圍。消費(fèi)者多次要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予相關(guān)說明和解決,但過了十個(gè)月時(shí)間,對方仍沒有任何明確回復(fù)和解決問題的誠意。廈門市消保委接到投訴后立即展開調(diào)查,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示原先承諾贈(zèng)送的前后花園性質(zhì)是屬于業(yè)主共有,無法給予明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。最終,經(jīng)多次調(diào)解,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償消費(fèi)者董先生半年物業(yè)費(fèi),消費(fèi)者表示同意。

          再如,2021年5月初,消費(fèi)者鐘先生在四川省內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣某房地產(chǎn)售樓部看中一套79平方米商品房,房屋總價(jià)款為33萬余元。鐘先生告知售樓人員自己因征信問題可能無法辦理貸款,售樓人員稱他們有渠道可以協(xié)助消費(fèi)者向銀行成功辦理貸款。隨后雙方簽訂了訂購合同,消費(fèi)者以按揭方式支付了3成首付款共計(jì)10萬余元,雙方約定,余款23.6萬元將由售樓部協(xié)助消費(fèi)者向銀行申請辦理貸款。由于貸款未獲批,消費(fèi)者無力承擔(dān)剩余房款,6月初消費(fèi)者要求解除購房合同并退還房款。開發(fā)商稱若解除購房合同,應(yīng)當(dāng)按合同約定支付房款總價(jià)15%共計(jì)5萬余元違約金。雙方多次協(xié)商無果,消費(fèi)者于7月1日投訴至威遠(yuǎn)縣保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)。經(jīng)工作人員組織4次現(xiàn)場調(diào)解,最終開發(fā)商同意退還消費(fèi)者首付房款,終止合同。

          消費(fèi)者有權(quán)知悉所購房屋的真實(shí)情況,包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?!贝送猓斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾、不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置、不得違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。對于房屋交易,消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排,不符合信貸條件的,切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

          花式違約,各種理由拒擔(dān)責(zé)

          在合同履行方面,消費(fèi)者投訴主要問題有:一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等;二是房屋面積縮水,與合同約定面積不符;三是開發(fā)商延遲交房,拒不承擔(dān)違約責(zé)任;四是交房后,不能及時(shí)協(xié)助業(yè)主辦理過戶;五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途,如游泳池變停車位等;六是利用補(bǔ)充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

          例如,2019年11月安徽滁州天長市消費(fèi)者潘先生在天長市某房產(chǎn)公司訂購一套房屋,訂購房屋的同時(shí)還簽訂了無理由退房協(xié)議,協(xié)議書規(guī)定購房人自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間,購房人享有無理由退房的權(quán)利。2019年11月自潘先生簽訂合同后,房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽,故于2020年11月9日申請無理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款,2021年6月潘先生投訴到天長市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)。市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查,消費(fèi)者投訴屬實(shí)。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解,最終達(dá)成一致意見:被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜,7月下旬消費(fèi)者收到退房款64萬余元。

          又如,消費(fèi)者張女士向廈門市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴反映,其于2019年7月2日通過廈門某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買房產(chǎn)一套,面積為84.08平。2021年6月18日交房,房地產(chǎn)公司提交的驗(yàn)收材料顯示實(shí)際測量面積為83.28平(面積差為0.8平,差價(jià)為31439.2元),房地產(chǎn)公司表示按合同約定面積差不到百分之一的不退差價(jià)。合同第五章第十三條面積差異處理方式第一款約定:套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)。補(bǔ)充協(xié)議約定:建筑面積誤差比絕對值大于1%并在3%以內(nèi)的含3%時(shí),按合同單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)。消費(fèi)者認(rèn)為主合同約定明確,不需簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)內(nèi)容是對主合同的完全背離。買賣雙方就此產(chǎn)生爭議。經(jīng)調(diào)查,廈門市消保委組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)解,張女士提出免除1-2年物業(yè)費(fèi)方案,雙方未能達(dá)成一致。之后,經(jīng)電話聯(lián)系,房地產(chǎn)公司同意贈(zèng)送一臺(tái)破壁機(jī)作為補(bǔ)償。

          再如,2021年9月9日,消費(fèi)者吳先生向江蘇省鎮(zhèn)江市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴稱,在簽正式購房合同時(shí),吳先生發(fā)現(xiàn)合同上有不平等的條款,他的違約責(zé)任和開發(fā)商的違約責(zé)任是不對等的,如果是吳先生違約,逾期付款需付給開發(fā)商每天萬分之三的違約金,而開發(fā)商如逾期交房只需支付消費(fèi)者每天萬分之一的違約金。吳先生對此條款提出異議,開發(fā)商說合同是住建局提供的合同范本,有問題去咨詢住建局,消費(fèi)者咨詢了住建局,回復(fù)這個(gè)合同范本是住建局提供的,但是其中的具體內(nèi)容是開發(fā)商和消費(fèi)者協(xié)商的,合同里出現(xiàn)明顯不對等的條款,肯定是不行的。但開發(fā)商堅(jiān)持己見,不同意更改合同條款,并要求吳先生繼續(xù)履行合同。經(jīng)鎮(zhèn)江市消協(xié)工作人員調(diào)解,該開發(fā)商負(fù)責(zé)人同意退還吳先生的定金,并表態(tài)鎮(zhèn)江四個(gè)在售樓盤合同中的法律責(zé)任將全部改為對等責(zé)任,吳先生對處理結(jié)果表示滿意。

          依法履約、合格交付,是經(jīng)營者的應(yīng)盡義務(wù)。根據(jù)《民法典》規(guī)定,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),履行不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任?!渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?!毕鄬τ谙M(fèi)者而言,開發(fā)商屬于強(qiáng)勢一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費(fèi)者,再通過補(bǔ)充協(xié)議等“繞開”示范合同強(qiáng)迫消費(fèi)者接受其單方擬定的不公平格式條款,排除、限制消費(fèi)者權(quán)利,加重消費(fèi)者責(zé)任,減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任,消費(fèi)者要么接受不公平條款,要么損失定金,陷于兩難境地,對此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。

          房屋中介,魚龍混雜要當(dāng)心

          在房屋中介方面,消費(fèi)者投訴的主要問題有:一是一些房屋中介弄虛作假,比如發(fā)布虛假房源信息、房源價(jià)格不透明、隱瞞房屋的真實(shí)情況等;二是有的存在亂收費(fèi)現(xiàn)象,比如未告知或未經(jīng)消費(fèi)者同意收取代辦費(fèi)、銀行貸款手續(xù)費(fèi)等;三是有些房屋中介違規(guī)操作,比如泄露買賣雙方個(gè)人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監(jiān)管、將購房款據(jù)為己有或者挪作它用等;四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念,誤導(dǎo)購房人,使其支付首付與中介費(fèi)后無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽過戶;五是有些利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益或未按照合同內(nèi)容履約等。

          例如,2021年5月,浙江省臺(tái)州市蔣先生通過黃巖開鴻房產(chǎn)中介所購買了一套二手房。后來蔣先生在辦理過戶手續(xù)時(shí),因該房產(chǎn)未滿兩年,需要按全額繳納5.6%增值稅及附加稅種。蔣先生認(rèn)為中介明明介紹該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滿兩年以上,現(xiàn)在卻未滿兩年,與實(shí)際不符,遂向臺(tái)州市黃巖區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴。接訴后,工作人員聯(lián)系投訴雙方進(jìn)行調(diào)解,由于雙方對減免費(fèi)用訴求差距過大,調(diào)解未成功,蔣先生表示會(huì)通過法律途徑進(jìn)行解決。

          又如,2021年7月,消費(fèi)者王女士通過河南省濟(jì)源市某房產(chǎn)中介購買一套房屋,簽約當(dāng)日甲方稱房產(chǎn)證丟失,并再三保證房產(chǎn)面積為116平方米。消費(fèi)者預(yù)付房款5萬元給房產(chǎn)中介。后消費(fèi)者到銀行辦理貸款手續(xù)時(shí)了解到該處房產(chǎn)實(shí)際登記面積為113.22平方米,比合同中的面積少2.78平方米。消費(fèi)者當(dāng)即與房產(chǎn)中介反映面積不符的問題,中介方得知后,提出與甲方協(xié)商在原成交價(jià)基礎(chǔ)上降3萬元來解決,甲方不同意。消費(fèi)者要求退購房款5萬元,房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示只能退3萬元。9月3日,消費(fèi)者到濟(jì)源市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴,經(jīng)調(diào)解,最后三方在原簽訂合同成交價(jià)的基礎(chǔ)上下降2萬元,達(dá)成和解協(xié)議。

          《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書,委托人的身份證明等有關(guān)資料,并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后,方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息?!痹诤炗喎康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容,并就各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行如實(shí)告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人未履行應(yīng)盡義務(wù),造成消費(fèi)者損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

          三、中消協(xié)關(guān)于商品房行業(yè)的意見

          堅(jiān)持“房住不炒”,維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與住房消費(fèi)者合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入調(diào)整期。但是部分房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營者仍未擺脫賣方市場思維,仍在利用自身強(qiáng)勢地位,通過各種手段“壓榨”消費(fèi)者以圖牟利。面對政策調(diào)整和市場變化,相關(guān)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念,以質(zhì)量求發(fā)展,向服務(wù)要效益,立足長遠(yuǎn)發(fā)展,摒棄短視行為,嚴(yán)格落實(shí)《民法典》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)及政策文件規(guī)定,切實(shí)承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任,保護(hù)好購房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

          房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法誠信經(jīng)營,保質(zhì)保量合格交付。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保證房屋質(zhì)量,向消費(fèi)者交付合格房屋及《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》等文件,杜絕粗制濫造、偷工減料,虛假宣傳、不當(dāng)誘導(dǎo),擅自變更、隨意違約,捆綁提價(jià)、胡亂收費(fèi),霸王條款、推諉塞責(zé)等問題,以良好品質(zhì)、真誠服務(wù)回饋廣大消費(fèi)者的信任。工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮作用,依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同,對施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理,嚴(yán)格把關(guān)。

          房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理,有效約束從業(yè)人員,切實(shí)履行應(yīng)盡義務(wù)。要嚴(yán)守《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定,遵守職業(yè)規(guī)范,恪守職業(yè)道德,在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息,盡職查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書,委托人的身份證明等有關(guān)資料,詳細(xì)向消費(fèi)者說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容,特別是房屋的真實(shí)情況、與消費(fèi)者利益相關(guān)的重要內(nèi)容等。房屋中介應(yīng)當(dāng)消除信息差,為交易各方提供便利,有效提升服務(wù)價(jià)值,杜絕發(fā)布虛假信息、隱瞞真實(shí)情況、利用不公平格式條款等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

          消費(fèi)者購房要注意多看多問,加強(qiáng)自我保護(hù)。要仔細(xì)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)。購買新房時(shí),注意查看《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。對于房屋位置、環(huán)境、配套等情況,切勿輕信口頭承諾,重要內(nèi)容一定要寫入合同。注意了解房屋產(chǎn)權(quán)、限購政策、貸款條件等相關(guān)內(nèi)容。自身不符合購房條件的,不要抱僥幸心理,寄望經(jīng)營者的不實(shí)承諾。簽訂合同前,要認(rèn)真閱讀、完整理解合同條款及補(bǔ)充協(xié)議、合同附件,比如房屋面積、樓層、房號(hào)、房屋價(jià)格、交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等。要注意保存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù),以維護(hù)自身合法權(quán)益。收房驗(yàn)收時(shí),要根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一驗(yàn)收,并做好記錄,有條件的,可以聘請相關(guān)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、專業(yè)驗(yàn)房人員一起驗(yàn)收,注意查看并保存好《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。發(fā)生糾紛,及時(shí)依法維權(quán)。

          2021年第三季度受理投訴統(tǒng)計(jì)表

          填報(bào)單位:中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)單位:件

          類別總計(jì)質(zhì)量安全價(jià)格計(jì)量假冒合同虛假宣傳人格尊嚴(yán)售后服務(wù)其他
          合計(jì)2582325341291271094419734708655211370523817952616935
          一、家用電子電器類2812685756037744365230431733270106821751
          視聽產(chǎn)品27607354855658288107231313127
          其中:平板電視機(jī)1363353223751912452471631
          顯像管電視機(jī)2061

          42

          61
          空氣調(diào)節(jié)產(chǎn)品386010616570999356105341630431
          其中:空調(diào)器277868524612472437371265371
          洗衣類產(chǎn)品16065567038

          78171823152258
          其中:洗衣機(jī)655201328

          108520

          29216
          廚房電器類產(chǎn)品32701169109651237350128401174186
          其中:電冰箱(柜)1311413351821320545

          50377
          熱水器5601982822133719122229
          家用小電器產(chǎn)品2950109310462

          26251180241021189
          照攝像產(chǎn)品602240261111068411815730
          其中:數(shù)碼相機(jī)1665491

          316136604
          數(shù)碼攝像機(jī)3615

          4114425

          通訊類產(chǎn)品7303208712232313260866665412530396
          其中:移動(dòng)電話機(jī)58051644821863216653537302128326
          固定電話機(jī)8447

          3

          106

          135
          計(jì)算機(jī)類產(chǎn)品38779168101148485182321854250
          臺(tái)式計(jì)算機(jī)610139

          14

          112928337313
          便攜式計(jì)算機(jī)1421367350

          18184871664650
          其他189871851491362082432748184
          二、服裝鞋帽類1430959161405643631710386521224619905
          服裝797133276333325146582327762572520
          49741984411587128419199241716298
          655296244011811631516423
          其他70930912333252663716764
          三、食品類19014740223737404793341305110617929312165
          食品1550963022004572367259104267311524011774
          其中:米、面粉99440316048312263431214270
          食用油54219068261393924

          14528
          肉及肉制品1691818241896149574811150167
          水產(chǎn)品652191763249267412112656
          乳制品105542314634416113471415999
          嬰幼兒奶粉3041175114917161915010
          保健食品165246311477513411029239344128
          其他185363725591614115314125186263
          四、煙、酒和飲料類301610461932423618235314927613175
          煙草、酒類136053692144179212671720867
          其中:啤酒3401403852213231614411
          白酒3591171730432452426721
          非酒精飲料142144782751383197651835586
          其中:飲用水5281502228224108221214614
          其他23563192367301325022
          五、房屋及建材類7037176617929052621806718121651501
          房屋30054491814714910386325527166
          其中:商品房251437313129948335944429126
          裝修建材3678118614612533466996261076299
          其他354131151857692414836
          六、日用商品類2025566945594551056502581119716964361409
          兒童用品250311971086896322114919542127
          其中:嬰兒用品41518228113162834

          8627
          童裝44326094

          1042213877
          童鞋25014853

          171055498
          兒童衛(wèi)生用品1719871

          31033379
          兒童玩具7472773841558548119255
          兒童車15110271

          341

          258
          家具485614861079319120855203561547370
          廚房用品16225438234656171783052795
          其中:燃?xì)庠罹?/td>438121268

          36512117923
          化妝品311499512394512932137712885173
          衛(wèi)生、清潔用品119826383417451576312428171
          五金交電160658732368551854516527115
          日用雜品44801304896315164558219201764284
          其中:眼鏡35112596123243110923
          鐘表412138142123511

          18227
          其他8763191033261811363421674
          七、首飾及文體用品類4744168219266115172396220241513337
          首飾330411241121310914831114216945285
          文化用品5562402171103218122015
          體育用品318173461318749111
          健身器械26167113

          21334112010
          其他30578117492219213716
          八、醫(yī)藥及醫(yī)療用品類241669984237298415333516609170
          中藥、中成藥49211818836184264

          9053
          西藥349851362741760

          8219
          醫(yī)療器械672145142911144165429158
          保健用品59423630335412211849411
          其他309115930

          7312885229
          九、交通工具類1301536283154851913828485021594115806
          自行車及零部件16015892663

          24150391063268
          其中:電動(dòng)自行車11374441731

          118933744758
          摩托車及助力車12284813442

          25129487362100
          其中:摩托車4631762618

          155712114018
          汽車及零部件9712250318934488825104131412922594
          其中:家用轎車5168122811222024512673081041672210
          汽車零部件9994531624

          1615719727928
          其他474556636111592119944
          十、農(nóng)用生產(chǎn)資料類752237434411326943921450
          農(nóng)用機(jī)械及配件2911012814

          3215

          10712
          化肥76274112824

          126
          農(nóng)藥4422441413

          41
          種子19848

          11210301157011
          飼料5721

          443315

          61
          其他86187

          2412541519
          十一、生活、社會(huì)服務(wù)類3264260731612209823911469471256389112062708
          餐飲服務(wù)8984229397862114726123429218920341170
          住宿服務(wù)52235321713822251388146752062440
          美容、美發(fā)627777622841620211861328582170399
          其中:醫(yī)療美容1191127631271373881281929425
          洗滌、染色936314543731110181134741
          其中:干洗服務(wù)65323435201

          7214923830
          攝影及照片沖洗加工14581951410745464501851586
          中介服務(wù)188417919831117001521067356
          其中:房屋中介863651149

          529447435236
          出國、留學(xué)中介12318

          2

          726

          241
          家政中介20552

          12

          5712

          648
          保養(yǎng)和修理服務(wù)461397370212103656770102389276
          其中:電器維修190535514652212002031094131
          汽車修理145938221775515114375348
          摩托車修理17593282

          1618

          36

          農(nóng)機(jī)修理913

          5

          社會(huì)服務(wù)15733315088114331137756945
          其中:家政服務(wù)2741968

          3127151914
          搬家服務(wù)204566181

          287

          835
          其他1694480281522152926311447195
          十二、房屋裝修及物業(yè)服務(wù)623813494057411344311292911201518508
          房屋裝修3304768101230642987016657871148
          物業(yè)服務(wù)243935728747551102277721601333
          其中:保安服務(wù)16

          14

          3

          161
          存、停車管理55720422031749621010
          其他49522417361943248424627
          十三、旅游服務(wù)3043429841026877252451741069122
          旅游26253345588668685138137102688
          其中:境內(nèi)旅游1347421461

          4554491056944
          境外旅游526

          4

          21513201
          其他418952914

          1940107374334
          十四、文化、娛樂、體育服務(wù)1110280631546345404537409843770633
          放映、演出服務(wù)1095198199120434222434352
          健身服務(wù)736138616521118313357312452508328
          參觀、游樂服務(wù)1857164100112326125029611174
          其他7895831494322625630879
          十五、郵政業(yè)服務(wù)3875375157215318102118464176177
          快遞服務(wù)30832451111441978912650155751
          郵政基本服務(wù)359751843

          210625106614
          其他4335528282712633413812
          十六、電信服務(wù)7265400119288667101080189373916460
          固定電話服務(wù)636114652212217831823748
          移動(dòng)電話服務(wù)4863260372545125938143262736393
          其他176626171236646415394319
          十七、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)27653492192239446321090388824757306
          網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)1033929215111281268017610290391
          其中:有線寬帶接入9440134272746650586244067
          無線寬帶接入390251721455

          3031
          經(jīng)營性互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)162391221488782613968236581469117
          其中:網(wǎng)絡(luò)游戲6568557141113502318028109858
          其他1075782941825321761438598
          十八、金融服務(wù)16175449561013689782262818
          儲(chǔ)蓄服務(wù)831459432135172
          銀行卡服務(wù)110107133

          2415

          371
          其中:信用卡服務(wù)65619

          1413

          22

          銀行繳費(fèi)服務(wù)246

          5

          332

          41
          其他140024372937641581757014
          十九、保險(xiǎn)服務(wù)4905133274318817714119
          人壽保險(xiǎn)187201810317595424
          其中:醫(yī)療保險(xiǎn)27

          2

          122461
          人身保險(xiǎn)79692

          3561191
          財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)169201012

          1725

          409
          其中:汽車保險(xiǎn)1101187

          423

          327
          家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)18

          161

          1

          其他1341155114132596
          二十、衛(wèi)生保健服務(wù)1477329121226455226100831593
          醫(yī)療服務(wù)579174361091154843411930
          整形服務(wù)47211743691258835

          5143
          其他4263842482159022414520
          二十一、教育培訓(xùn)服務(wù)255691620379840311479415249812491091406
          教育服務(wù)701247717533711732260545702729335
          其中:幼兒教育8321453221746138

          25013
          課外輔導(dǎo)205030136611574170

          104470
          培訓(xùn)服務(wù)16600758163388137166001843505725989
          其他19573854111573555110465582
          二十二、公共設(shè)施服務(wù)8376878161446108112192190803855455
          交通運(yùn)輸646239477252489193695413282328
          其中:鐵路客運(yùn)597571113

          130211632722
          航空客運(yùn)3916192171055713194962037179
          公路客運(yùn)4042816292

          118

          118624
          城市公共交通1361119

          162

          961
          出租汽車6386213553611093427085
          公用事業(yè)119426954150521166482233993
          其中:電力服務(wù)489150184813

          5522610671
          自來水服務(wù)2094263517

          23115646
          供暖服務(wù)3

          1

          11
          燃?xì)夥?wù)336422342161661031249
          有線、衛(wèi)星電視服務(wù)25545111413314

          1388
          其他46517029334

          5733179626
          二十三、銷售服務(wù)73181323208414462491561726832353355
          店面銷售15903783314919123311353041390
          遠(yuǎn)程購物34897741082252223183751941622110
          其中:網(wǎng)絡(luò)購物2315442687013213610422442548
          電視購物257140

          24161042

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