截圖自：東方財(cái)富網(wǎng)“行情中心”

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報(bào)道

證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇演講時(shí)表示，要支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

時(shí)隔一周，支持舉措落地：11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)將積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃等。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

次日，地產(chǎn)股、地產(chǎn)債雙雙大漲。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，隨著股權(quán)融資方面的調(diào)整優(yōu)化，信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具“三箭齊發(fā)”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供了極大支持，尤其是優(yōu)質(zhì)房企的估值有望修復(fù)。

在利好空前的背景下，哪類企業(yè)將率先受益，多家機(jī)構(gòu)也給出了判斷。

地產(chǎn)股、地產(chǎn)債大漲

11月29日，A股三大指數(shù)高開，上證指數(shù)漲0.57%，深證成指漲0.58%，創(chuàng)業(yè)板指漲0.10%。盤面上，房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、廚衛(wèi)電器、物業(yè)管理概念、租售同權(quán)概念等板塊漲幅居前。

地產(chǎn)股方面，截至午間收盤，上實(shí)發(fā)展、天房發(fā)展、渝開發(fā)、中國(guó)武夷、華僑城A、城建發(fā)展、光大嘉寶、中華企業(yè)等漲幅均超10%，中交地產(chǎn)、華發(fā)股份、京能置業(yè)、南山控股等等15只地產(chǎn)股漲幅亦超過(guò)9%。另?yè)?jù)Wind統(tǒng)計(jì)，43只地產(chǎn)股11月上漲幅度超過(guò)20%。其中，中交地產(chǎn)、新城控股、ST泰禾、三湘印象、中國(guó)武夷11月漲幅已超50%。

同時(shí)，地產(chǎn)債延續(xù)漲勢(shì)，12只債券盤中臨停?！?0碧地04”“20世茂G1”漲超27%，“16騰越02”漲超25%，“21旭輝02”“20碧地03”漲超22%，“21旭輝03”“15遠(yuǎn)洋05”“19碧地02”漲超21%，“21旭輝01”“20旭輝02”漲20%，上述11只債券均盤中臨時(shí)停牌。

資本市場(chǎng)的火熱，源于前一日證監(jiān)會(huì)表示將調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域股權(quán)融資的重磅政策。

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

5項(xiàng)措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，以及積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

例如，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資措施為：允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金等。

而在恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資措施方面，證監(jiān)會(huì)允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

“5項(xiàng)措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提振作用非常明顯，多家房企今天的股價(jià)已經(jīng)證明了?！蹦撤科髢?nèi)部人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者肯定地表示，房企將受益于這些措施。其稱，這次政策本意還是拓寬融資渠道，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是房企再融資放開了，如果未來(lái)更多房企能紓困其他同行（通過(guò)企業(yè)或者項(xiàng)目并購(gòu)），盤活存量，這個(gè)可能更重要些。

另一位房企內(nèi)部人士認(rèn)為，“5項(xiàng)措施利好作用重大，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企尤為明顯”。事實(shí)上，目前的情況也證明了這一點(diǎn)，例如，作為17家未出險(xiǎn)房企之一，近期“第二支箭”首單落地龍湖，公司200億儲(chǔ)架式發(fā)行獲批，并成功發(fā)行首單中期票據(jù)等。

優(yōu)質(zhì)房企估值修復(fù)

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)此次的政策明確了“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”，本質(zhì)上是“第三支箭”已經(jīng)射出，對(duì)于當(dāng)前樓市的支持作用可謂重磅。

“房企再融資自2010年被暫停之后，時(shí)隔多年再次重啟，對(duì)市場(chǎng)的信心和預(yù)期具有積極的信號(hào)意義。”中國(guó)銀河證券研究院分析師王秋衡指出，從資金用途中可以看出，目前政策目標(biāo)是以“保交樓”和防止發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)為主，房企通過(guò)再融資可有效補(bǔ)充流動(dòng)資金、改善融資結(jié)構(gòu)、避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下調(diào)，房地產(chǎn)各種政策已經(jīng)接近歷史最寬松時(shí)期，恢復(fù)房地產(chǎn)上市企業(yè)再融資是重要的政策寬松。這一政策的影響相對(duì)較大，針對(duì)上市房企有很大的利好，中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。最近金融16條疊加降準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好空前。

“房企股權(quán)融資政策優(yōu)化調(diào)整是里程碑式進(jìn)展?！敝薪鸸局赋?，政策旨在盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護(hù)。供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動(dòng)性整體優(yōu)化，對(duì)于短期提振市場(chǎng)信心和中長(zhǎng)期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。

除了行業(yè)基本面有望企穩(wěn)修復(fù)，業(yè)內(nèi)還一致認(rèn)為，政策利好下，房地產(chǎn)板塊上市公司出現(xiàn)多層次受益邏輯，尤其是優(yōu)質(zhì)房企的估值有望得到修復(fù)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出， 就政策邏輯上和覆蓋面而言，這項(xiàng)政策直接利好于A股和H股上市地產(chǎn)與涉房企業(yè)，也利好于具備上市條件和發(fā)行REITs等條件的企業(yè)；對(duì)于內(nèi)房股與一些未上市、乃至出險(xiǎn)房企而言，則屬于間接利好?！耙?yàn)楣蓹?quán)融資推動(dòng)的行業(yè)流動(dòng)性整體放松，自然也會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)回暖、項(xiàng)目并購(gòu)，也就提升了這些企業(yè)的重組與合作價(jià)值，尤其對(duì)于推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)重組也是明顯的利好?！?柏文喜說(shuō)。

柏文喜建議，“內(nèi)房股也可以借機(jī)分拆或打包內(nèi)地資產(chǎn)與業(yè)務(wù)，在A股進(jìn)行股權(quán)融資來(lái)獲得增量資金的同時(shí)優(yōu)化存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)公司的重啟與復(fù)蘇?！?/p>

中信建投證券則認(rèn)為，在當(dāng)前金融端支持政策下，優(yōu)質(zhì)房企存在通過(guò)股權(quán)融資擴(kuò)大凈資產(chǎn)進(jìn)一步做大規(guī)模的可能。而“允許借殼上市與再融資，不僅將助力央企、國(guó)企做大做強(qiáng)，同時(shí)有助于減輕民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性壓力”。

浙商證券強(qiáng)調(diào)，證監(jiān)會(huì)股權(quán)融資5條未明確劃分政策受益方是國(guó)企還是民企，這意味著所有地產(chǎn)企業(yè)都有可能受益，包括國(guó)企和民企。

浙商證券建議投資者關(guān)注三大類標(biāo)的：一是2016年獲得定增并于2022年3月延長(zhǎng)定增有效期的新城控股，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能夠最快承接第三支箭利好的民營(yíng)房企；二是央企、國(guó)企和混合所有制房企，率先獲得政策支持的可能性更高。其中，彈性最大的為之前被市場(chǎng)錯(cuò)殺的金地集團(tuán)和萬(wàn)科A；三是隨著地產(chǎn)企穩(wěn)，物業(yè)彈性巨大，可關(guān)注港股的碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)。

“受益房企主要有2類：一是現(xiàn)在仍在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，包括央企、國(guó)企、混合所有制企業(yè)和民企；二是建筑類央企、國(guó)企。個(gè)人認(rèn)為是不分先后?！眱|翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小語(yǔ)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。而億翰智庫(kù)方面強(qiáng)調(diào)，股權(quán)融資本就是更為市場(chǎng)化的行為，對(duì)于已經(jīng)暴雷違約的企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下資本是否認(rèn)可仍有待觀察。