記者｜吳波

擁有核心區(qū)位的商辦資產(chǎn)想要快速變現(xiàn)也并非易事，位于北京的王府世紀(jì)大廈也流拍了。

10月9日，阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽(yáng)分行持有的北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司債權(quán)拍賣(mài)，雖有4690人圍觀，但卻無(wú)人出價(jià)。

阿里拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司主要資產(chǎn)為王府世紀(jì)大廈，市場(chǎng)估值約15.39億元，起拍價(jià)為11.2億元，對(duì)應(yīng)債權(quán)本金7.5億元、債權(quán)利息3.7億元。

近兩年受市場(chǎng)環(huán)境變化，大宗交易市場(chǎng)活躍度有所降低。一些資產(chǎn)無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)化方式退出，債權(quán)人往往選擇將資產(chǎn)進(jìn)行法拍。

王府世紀(jì)大廈及下周即將拍賣(mài)的博瑞大廈區(qū)位都不錯(cuò)，屬于商辦市場(chǎng)的稀缺資產(chǎn)，但想快速變現(xiàn)仍不容易。諸如此前的世茂工三、樂(lè)視大廈等資產(chǎn)標(biāo)的，都是通過(guò)一而再、再而三降價(jià)才得以成功拍賣(mài)。

北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司成立于1993年，是一家專(zhuān)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的中外合資企業(yè)。

這家公司債權(quán)涉及的抵押物為王府世紀(jì)大廈，位于北京市東城區(qū)東安門(mén)大街，地理位置極佳，能北上平安大道，南下長(zhǎng)安街，西去故宮，東往金寶大道上二環(huán)。項(xiàng)目土地面積4839.59平方米，建筑面積5.21萬(wàn)平方米，為商業(yè)和寫(xiě)字樓用途。

項(xiàng)目的擔(dān)保方式為抵押和保證，保證人是王志才和張瑜文，同時(shí)債權(quán)涉及2筆業(yè)務(wù)，其中一筆已訴訟進(jìn)入執(zhí)行程序，另一筆未訴訟。

王府世紀(jì)大廈較為知名，除了標(biāo)的本身的區(qū)位，還在于與該標(biāo)的緊密相關(guān)的王志才和他的妻子王艷。

北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司法人是王志才。除了王府世紀(jì)大廈，他早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還有長(zhǎng)安街上標(biāo)志性的項(xiàng)目“長(zhǎng)安8號(hào)”，也就是現(xiàn)在的佳兆業(yè)廣場(chǎng)。

王志才的妻子王艷曾是電視劇《還珠格格》中晴格格扮演者。她居住的王府世紀(jì)大廈一套住宅估值1億左右，推開(kāi)窗即可俯瞰故宮全景。

外行人看熱鬧，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)更關(guān)注的是王府世紀(jì)大廈的商業(yè)價(jià)值。這也是決定這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)能以什么價(jià)格拍賣(mài)的關(guān)鍵因素。

“綜合樓齡、債務(wù)和區(qū)位這三個(gè)因素來(lái)看，個(gè)人判斷王府世紀(jì)大廈這個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值有限?！币晃徊痪呙谋本?xiě)字樓市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)界面新聞表示。

上述人士認(rèn)為，第一，王府世紀(jì)大廈是1993年的老樓，按照商辦用地50年土地使用年限，剩余土地使用年限是21年。這在機(jī)構(gòu)投資者眼中是一個(gè)非常尷尬的期限。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。但是，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的，則是依法辦理。

機(jī)構(gòu)投資者在購(gòu)買(mǎi)商辦資產(chǎn)時(shí)會(huì)謹(jǐn)慎計(jì)算投入成本與未來(lái)收益，如果土地使用年限快到期了，是否要補(bǔ)交一系列費(fèi)用、如補(bǔ)交土地出讓金等額外成本。在這方面，目前相應(yīng)的法律法規(guī)還不是特別清晰，因此對(duì)于這類(lèi)樓齡較長(zhǎng)的資產(chǎn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者都較為謹(jǐn)慎。

第二，王府世紀(jì)大廈背后的債務(wù)壓力很大。從王府世紀(jì)的區(qū)位和體量來(lái)看，11.2億元的起拍價(jià)對(duì)應(yīng)的是王府世紀(jì)的債權(quán)本息，即接收本金7.5億元、接收利息及其他費(fèi)用3.7億元。目前大宗交易和商辦市場(chǎng)處于下行周期，除非是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，否則考慮到項(xiàng)目所背債務(wù)與投資價(jià)值的差異，機(jī)構(gòu)投資者一定會(huì)慎之又慎。

第三，王府世紀(jì)大廈的區(qū)位非常微妙，雖然緊鄰故宮，區(qū)位非常好，但優(yōu)質(zhì)的區(qū)位也衍生出一個(gè)不確定的問(wèn)題，即老樓做改造升級(jí)，在如此核心的區(qū)位能否獲批面臨不確定性。

王府世紀(jì)大廈的起拍價(jià)相較15.39億元的市場(chǎng)估值已經(jīng)有所折扣，但還是流拍了。

對(duì)此，上述人士認(rèn)為，目前通過(guò)法拍途徑實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的案例越來(lái)越多。從前幾年的世茂工三、樂(lè)視大廈的案例來(lái)看，想要通過(guò)法拍途徑變現(xiàn)，最有效的方式就是降低起拍價(jià)。王府世紀(jì)大廈未來(lái)也有可能通過(guò)降價(jià)來(lái)尋找潛在的買(mǎi)家。

王府世紀(jì)大廈流拍與當(dāng)下大宗交易市場(chǎng)甚至租賃市場(chǎng)不景氣程度也有關(guān)系。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想對(duì)界面新聞表示，根據(jù)他們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為215億元，較去年同期下降57.5%。

李想稱(chēng)，大宗交易投資市場(chǎng)不活躍源于兩方面市場(chǎng)行情。首先，投資市場(chǎng)目前處于供過(guò)于求狀態(tài)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是持有眾多資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，甚至通過(guò)法拍途徑變現(xiàn)的債權(quán)人，都在加速出售資產(chǎn)以求變現(xiàn)。

但是潛在買(mǎi)家對(duì)于目前的待售資產(chǎn)保持高度警覺(jué)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致嚴(yán)格的甄別，并期待能夠以“抄底”般的價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈仍在繼續(xù)。此外目前商辦市場(chǎng)暫時(shí)處于調(diào)整周期，這也影響到投資市場(chǎng)的前景與行情。

高力國(guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事閆寒也表達(dá)了相似看法。根據(jù)北京大宗交易記錄，最近成交金額最高的一年是2019年，超過(guò)750億元；2020年，受疫情影響，大宗交易活躍度有所降低；2021年北京大宗交易活躍度有所恢復(fù)，成交金額達(dá)到650億元；今年以來(lái)，北京大宗交易市場(chǎng)活躍度再次降低，這主要是受到疫情、在線教育調(diào)整等因素影響，導(dǎo)致大宗交易投資人對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)判斷不夠明朗。

盡管部分資產(chǎn)標(biāo)的通過(guò)法拍途徑變現(xiàn)前，債權(quán)人會(huì)提前接觸有意向摘牌對(duì)象，以提高法拍的成功率。但在這樣的市場(chǎng)行情下，債權(quán)人往往沒(méi)法以理想價(jià)格和速度處置資產(chǎn)。

一位不具名的投資市場(chǎng)人士稱(chēng)，目前市場(chǎng)上債權(quán)人以銀行、信托及專(zhuān)注于投資不良資產(chǎn)的基金為主。為了回籠資金，債權(quán)人希望通過(guò)合適的價(jià)格處置資產(chǎn)。

除了法拍以外，債權(quán)人也會(huì)通過(guò)市場(chǎng)化渠道退出，比如下周即將法拍的博瑞大廈，前兩年也一直在尋求市場(chǎng)化方式退出。

博瑞大廈地處北京CBD商務(wù)區(qū)與燕莎商圈交匯處，雖然區(qū)域不錯(cuò)，但拍賣(mài)成功與否還得看價(jià)格。

“博瑞大廈目前的起拍價(jià)是20.37億元，在2019年這是一個(gè)比較吸引人的價(jià)格，但今年寫(xiě)字樓不理想，價(jià)格還需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證?！鄙鲜鐾顿Y市場(chǎng)人士表示。

去年7月世茂工三成功拍賣(mài)，最終成交價(jià)為16.45億元，僅相當(dāng)于評(píng)估價(jià)29.29億元的5.6折，是賈躍亭2016年購(gòu)買(mǎi)價(jià)29.72億元的5.5折。

世茂工三的價(jià)值縮水，反應(yīng)了賈躍亭和樂(lè)視興衰走向，但也伴隨著大宗交易投資市場(chǎng)的活躍度。當(dāng)下，王府世紀(jì)大廈也面臨同樣的難題。