最近，不少地方推出鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括江蘇阜寧縣，吉林延吉市、樺甸市，貴州晴隆縣，四川寧南縣等多個(gè)地方，相繼發(fā)布鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的政策。值得關(guān)注的是，最近出臺(tái)相關(guān)政策的地區(qū)，主要集中在縣或縣級(jí)市。

近期，縣城地產(chǎn)市場(chǎng)不振，縣城二手房掛牌一年無(wú)人問(wèn)津的新聞，不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。

在這樣的背景下，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房政策，能見(jiàn)效嗎？

多地鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房

中國(guó)新聞周刊梳理發(fā)現(xiàn)，這一輪鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策，伴隨著種類(lèi)眾多的配套措施。

比如，8月5日，江蘇阜寧縣出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），圍繞購(gòu)房補(bǔ)貼、助企紓困解難等方面推出十項(xiàng)政策。

針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，江蘇阜寧縣規(guī)定，凡符合2022年度農(nóng)房改善政策的農(nóng)戶(hù)，在縣城購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，在原有農(nóng)房改善優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上可重復(fù)享受《通知》規(guī)定的第一、二項(xiàng)政策（給予購(gòu)房補(bǔ)貼和安家落戶(hù)補(bǔ)貼）。

四川寧南縣規(guī)定，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的桑蠶養(yǎng)殖大戶(hù)，年銷(xiāo)售繭前100名的，給予1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

此外，還有公共政策方面的延伸。阜寧縣的《通知》規(guī)定，縣域內(nèi)以個(gè)人名義參加社會(huì)保險(xiǎn)的，可以繳納住房公積金，繳滿(mǎn)6個(gè)月并進(jìn)縣城購(gòu)房的，可以享受住房公積金貸款。

有的地方則在戶(hù)籍上“下功夫”。比如貴州晴隆縣要求進(jìn)一步簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶(hù)手續(xù)。

在這些政策中，宅基地退出政策頗受關(guān)注。

安徽潛山市7月31日發(fā)布的《潛山市關(guān)于應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，明確自發(fā)文之日起至2023年12月31日，對(duì)自愿退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的農(nóng)民，經(jīng)認(rèn)定后，給予一次性5萬(wàn)元購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)認(rèn)定后，按每畝3萬(wàn)元給予獎(jiǎng)勵(lì)。

不過(guò)，類(lèi)似政策引發(fā)不少爭(zhēng)議，農(nóng)民一旦放棄宅基地，是否意味著放棄了一份保障？如果農(nóng)民在城市的生活難以為繼，還能否回到農(nóng)村去？

8月18日《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)評(píng)論稱(chēng)，想要“以房引人”“以房留人”，必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益，給農(nóng)民留足后路。

提振市場(chǎng)效果難料

事實(shí)上，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的策略，并非第一次實(shí)行。

早在2015年底，在房產(chǎn)“去庫(kù)存”的背景下，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房，就已經(jīng)是重要措施。

彼時(shí)，山西、山東、甘肅等省明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策。

易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，目前看縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大。“而縣城地產(chǎn)市場(chǎng)的不振，也或直接或間接影響著當(dāng)?shù)氐耐恋厥杖搿保瑖?yán)躍進(jìn)表示。

比如貴州晴隆縣，上半年，全縣財(cái)政總收入3.03億元，同比下降34.0%。其中，一般公共預(yù)算收入1.31億元，同比下降40.1%。

事實(shí)上，推出農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房是一部分縣城的選擇，還有不少縣城選擇鼓勵(lì)公職人員買(mǎi)房。

8月16日，湖南常德石門(mén)縣的縣委書(shū)記在房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，甚至呼吁公職人員“買(mǎi)了一套買(mǎi)兩套，買(mǎi)了兩套買(mǎi)三套”。

而安徽宿州泗縣發(fā)布《關(guān)于共創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)繁榮的倡議書(shū)》中的第二條寫(xiě)道，倡議廣大公職人員“發(fā)動(dòng)身邊親友以實(shí)際行動(dòng)參與到購(gòu)房活動(dòng)中來(lái)”。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，石門(mén)縣2020年土拍收入約19億，而今年上半年，這個(gè)數(shù)字僅剩6.7億。泗縣情況類(lèi)似，2022年上半年，泗縣的土地收入同樣驟減。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不論是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，還是發(fā)動(dòng)公職人員以及親友買(mǎi)房，效果目前難以預(yù)料。

近期，普通縣城二手房難賣(mài)的新聞，不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，不加杠桿的情況下，僅靠少量購(gòu)房補(bǔ)貼，刺激作用有限。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也對(duì)媒體表示，2016年大量三四線(xiàn)城市開(kāi)始去庫(kù)存，就已經(jīng)消耗了大量的農(nóng)民在縣城的買(mǎi)房需求，本輪的鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，有效吸引到的購(gòu)買(mǎi)力和幾年前相比已大大減少。

而在2021年底采取就“人口進(jìn)城”政策，想促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的廣西玉林市，在今年6月，取消了這一政策。

“以房留人”要綜合發(fā)力

在不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，如果單純依靠補(bǔ)貼、鼓勵(lì)，很難給市場(chǎng)一針強(qiáng)心劑。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》最近發(fā)布的評(píng)論文章指出，此類(lèi)政策的初衷，一方面是為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，挖掘農(nóng)民購(gòu)房潛力去庫(kù)存；另一方面也意在“以房留人”，緩解當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化率不足、人口流失的狀況。

事實(shí)上，不少縣城面臨著巨大的人口壓力。近期，上海海事大學(xué)李杰偉團(tuán)隊(duì)繪制了六普到七普之間人口流動(dòng)的走向圖，他們發(fā)現(xiàn)，人口不斷流向城市的中心城區(qū)。在這場(chǎng)人口流動(dòng)中，人口流失最嚴(yán)重的區(qū)域，莫過(guò)于中西部的普通縣城。

廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，“不少縣城人口流失，與最近20年，國(guó)家推進(jìn)都市圈的建設(shè)，做大省會(huì)城市，推進(jìn)國(guó)家中心城市建設(shè)有關(guān)。”

不過(guò)，最近情況發(fā)生變化。據(jù)《2021年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，外出農(nóng)民工中，跨省流動(dòng)7130萬(wàn)人，比上年增加78萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.1%；省內(nèi)流動(dòng)10042萬(wàn)人，比上年增加135萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.4%，農(nóng)民工本地化在加速。

而2022年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，這一文件的出臺(tái)對(duì)促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、構(gòu)建新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系具有重要意義。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要想提振市場(chǎng)，必須了解農(nóng)民真正需求。在他看來(lái)，農(nóng)民現(xiàn)在買(mǎi)房，不完全單純?yōu)榱司幼。鼮樾『⒆幼x書(shū)，所以教育配套方面一定要做好。

而在李宇嘉看來(lái)，在做好公共服務(wù)的基礎(chǔ)上，未來(lái)縣城地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大潛力挖掘。

“縣城是連接城鄉(xiāng)之間最好的一個(gè)載體。在縣城，農(nóng)民到鎮(zhèn)上買(mǎi)種子、到城里上學(xué)、回村務(wù)農(nóng)或看望父母、進(jìn)城就醫(yī)或賣(mài)糧等，均可以自由地在城鄉(xiāng)之間切換。相比想方設(shè)法讓農(nóng)民上樓，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，不失為一種接地氣的城鎮(zhèn)化?！崩钣罴伪硎?。

他說(shuō)，“近期，國(guó)家推出新車(chē)購(gòu)置稅減半、新能源汽車(chē)下鄉(xiāng)等政策。最近購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的主力，也從大城市轉(zhuǎn)向縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村。這將進(jìn)一步促進(jìn)縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的融合?！?/p>

李宇嘉認(rèn)為，要真正激發(fā)縣城的潛能，一定是在農(nóng)民能夠充分享受到縣城的公共服務(wù)前提下。比如，小孩可以在縣城接受良好的教育，父母可以在縣城接受良好的養(yǎng)老或者是醫(yī)療服務(wù)。

“從這個(gè)層面講，推進(jìn)公共服務(wù)均衡發(fā)展，補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，才是吸引農(nóng)民非常關(guān)鍵的因素?！崩钣罴握f(shuō)。