通常來說，房子爛尾之后房貸依舊需要正常還款，因?yàn)榉孔訝€尾是開發(fā)商與業(yè)主之間的權(quán)益關(guān)系,與銀行沒有關(guān)系。房子在爛尾之后用戶依舊需要按時(shí)還款，超過還款日還款就會(huì)被視為逾期還款，從而影響到個(gè)人信用。房子爛尾之后，用戶只能夠通過自己手中的資料找開發(fā)商、保險(xiǎn)等相關(guān)人員交涉，確定房子是否還要繼續(xù)建設(shè)，如果爛尾是長期性的用戶可以終止貸款合同。銀行房貸一旦簽署合同之后，只要不是特殊情況，這份貸款合同都具備法律效益。如果用戶因?yàn)榉孔訝€尾也一直不還房貸的話，逾期達(dá)到一定期限之后，銀行一樣是有權(quán)利起訴用戶要求還款的。當(dāng)法院判決下來之后，用戶依舊拒不還款者，那么可能就會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行。
遇到房子爛尾這種特殊情況，在沒有還款能力的情況下，用戶可以與銀行進(jìn)行協(xié)商。協(xié)商時(shí)，可以申請延長還款期限或者是提前終止貸款合同，不過中途終止貸款合同的話,可能算是一種違約行為，如果貸款合同中有明確規(guī)定的話,那么用戶可能還會(huì)需要支付筆違約金。
但是最近在浙江嘉興發(fā)生了一件另諸多買到爛尾樓的購房者振奮人心的案件，這個(gè)房地產(chǎn)的案件很值得拿出來說道浙04民終1597號】），這個(gè)案件直接判定買到爛尾樓的購房者不需要繼續(xù)支付銀行貸款，貸款由房地產(chǎn)開放商支付。以下簡單分析一下這個(gè)案件里房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者還有銀行的關(guān)系和利弊得失。
浙江嘉興許姓男子貸款392萬元買了一棟別墅，但是后來爛尾了，許先生就起訴房地產(chǎn)開發(fā)商，要求解除他們之間的房屋買賣合同，但是許先生并沒有一并起訴銀行，要求解除他們之間的貸款合同，這就導(dǎo)致徐先生依據(jù)民事判決解除和房地產(chǎn)之間的購房合同后，直接向銀行斷供了，銀行哪里受得了！銀行起訴徐先生要求其繼續(xù)還貸，一審法院支持了銀行的訴求，但是二審法院支持了徐先生的反訴請求，也就是解除涉案房屋的貸款合同，這樣徐先生就不用還貸了。
其中的法律依據(jù)直接明了，即《最高人民法院關(guān)于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中規(guī)定購房的房屋買賣合同解除之后導(dǎo)致房屋擔(dān)保貸款合同沒辦法實(shí)現(xiàn)合同目的的話，購房者請求解除貸款合同，法院應(yīng)該支持。疫情之前或者疫情剛開始時(shí)候，這類訴求大多數(shù)是不支持的，若是支持的話，也是由房地產(chǎn)開發(fā)商把購房款以及貸款歸還買方，買方在再把從銀行的貸款按揭還給銀行，這個(gè)案件的特殊之處就是法院直接判決買方和銀行之間的貸款合同解除，根據(jù)司法解釋，由開發(fā)商把貸款還給銀行，買方首付還給買方，其中少了一個(gè)三角關(guān)系，各還各的，看似很美麗，至少我們購房者還是虧了，這里面至少虧了兩件東西。一是房地產(chǎn)開放商建房都爛尾，欠買方的購房首付款必然也還不上；二是解除和銀行之間的貸款合同之前，買方已經(jīng)支付了一段時(shí)間或者長時(shí)間的貸款，貸款合同解除了，便需要恢復(fù)原狀，買方之前所支付的貸款是不是應(yīng)當(dāng)歸還？在這案件里，徐先生提出過這個(gè)訴求，但是法院并沒有進(jìn)行處理，那后續(xù)徐先生能否依據(jù)合同規(guī)定要回支付給銀行的貸款，仍然是一個(gè)沒有解決或者無法解決的問題。
這就意味著這個(gè)案件看似徐先生贏了，但是他很大可能長時(shí)間內(nèi)要不回來房屋首付，同時(shí)無法要回先前已經(jīng)支付給銀行的一部分銀行貸款，只不過剩余的銀行貸款他無需支付了。這就衍生出一個(gè)選擇性的難題，如果大家買的是爛尾樓，大家是想解除房屋買賣合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)商退還你的首付款，及時(shí)止損呢？還是我們繼續(xù)按照購房合同繼續(xù)支付房款，達(dá)到合同標(biāo)的即房子價(jià)格的50%，獲得優(yōu)先權(quán)，后續(xù)即使有人對爛尾樓查封扣押凍結(jié)拍賣，你因?yàn)橛袃?yōu)先權(quán)對方是沒法實(shí)現(xiàn)的，在這個(gè)過程中你就會(huì)想盡辦法讓開發(fā)商籌錢或者引入第三方投資，讓你的房屋去復(fù)工，這個(gè)選擇是很困難的，畢竟這里面能不能找到第三方投資或者其他購房者能不能這么同心協(xié)力跟你一起去實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)目的，是很難的！
