繼小麥、大蒜之后，西瓜也可以“換房”了。

6月28日，南京的樓盤新城·云漾濱江，推出了“西瓜換房”活動。

據(jù)了解，這次活動以10元/斤西瓜的價格沖抵房款，活動時間自2022年6月28日至7月15日，最高抵10萬元。

開發(fā)商在宣傳海報中稱，活動的目的是“愛心助農(nóng)、瓜分美好”。

同日，由弘陽集團與無錫本土房企華晟集團聯(lián)合開發(fā)的無錫陽山悅陽九璽，推出了水蜜桃抵房款活動，水蜜桃收購單價18.88元/斤，最高可抵188888元。

而就在西瓜、水蜜桃可以充當(dāng)首付的前一周，河南杞縣和民權(quán)縣也有房企推出“大蒜換房”“小麥換房”的活動。

農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場當(dāng)首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無奈？“噱頭”背后，房產(chǎn)市場又出現(xiàn)哪些變化？

值得注意的是，在大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃輪番上陣之后，6月29日，河南濟源的房產(chǎn)市場，出現(xiàn)了支持首付分期的政策。但僅僅一天之后，相關(guān)政策就被取消。

為什么是農(nóng)產(chǎn)品？

為什么開發(fā)商用農(nóng)產(chǎn)品“兌換”首付？

不少業(yè)內(nèi)人士分析，靈活的價格是這波農(nóng)產(chǎn)品變首付的關(guān)鍵。中國新聞周刊發(fā)現(xiàn)，不論是小麥、大蒜，還是西瓜、水蜜桃，在開發(fā)商那里抵扣房款的價格，遠高于當(dāng)?shù)赝愞r(nóng)產(chǎn)品的收購價。

以西瓜換房的南京新城·云漾濱江項目為例，海報顯示，其沖抵首付款的西瓜，收購價是 10元/斤。

這個價格遠高于當(dāng)?shù)匚鞴系氖召弮r格。據(jù)了解，目前南京各大超市售賣的西瓜，零售均價約2元/斤，而商家從農(nóng)戶手中收購西瓜的價格更低。

推出小麥抵扣首付的建業(yè)·河畔洋房項目，位于河南商丘市民權(quán)縣。該項目按2元/斤的價格收購小麥，最高可抵16萬元房款。

據(jù)了解，民權(quán)縣當(dāng)?shù)佧溩邮袌鰞r1.5元/斤，與開發(fā)商收購價2元/斤相比，也明顯偏低。

不過，在營銷活動被曝光后，這種方式隨即被叫停。有該項目置業(yè)顧問表示，多次登上熱搜后，小麥換房的活動6月22日已經(jīng)停止，項目微信公眾號和視頻號已經(jīng)刪除了相關(guān)內(nèi)容。

該項目一位營銷人員告訴中國新聞周刊，“收購的價格高于民權(quán)縣當(dāng)?shù)佧溩邮袌鰞r，中間的差價算是給農(nóng)民購房的補貼款?！?/p>

而在5月下旬，位于河南開封市杞縣的建業(yè)城項目，推出的“大蒜換房”活動同樣宣稱是“愛心助農(nóng)”?；顒蛹殑t顯示，該項目按照5元/斤的價格收購大蒜，在購房時抵扣首付款。

據(jù)了解，在河南當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，大蒜的市場價約為1.5元/斤，遠低于開發(fā)商收購價。

與“小麥換房”推出兩天即被叫停不同，“大蒜換房”持續(xù)到6月25日。根據(jù)開發(fā)商的海報宣傳，5月22日至6月6日期間，“大蒜換房”活動共成交約86萬斤大蒜，成交30套。

不過，“大蒜換房”樓盤現(xiàn)場，卻沒有蒜。

建業(yè)城項目一位工作人員稱，“售樓處現(xiàn)場不收購大蒜，意向客戶在購房時出示大蒜出售憑證，即可進行相應(yīng)的首付款抵扣?！?/p>

開發(fā)商圖什么？

首付抵扣價明顯高于市場收購價，開發(fā)商的這波操作究竟圖什么？

以杞縣大蒜為例，3.2萬斤大蒜能抵扣16萬元的首付，在市場上只能賣到4.8萬元，這相當(dāng)于購房者間接省了11.2萬元。

16萬首付的房子，按照當(dāng)?shù)?0%首付的購房政策計算，總房款是80萬。參與“大蒜換房”活動，相當(dāng)于總房款打了86折。

而10元/斤收購西瓜，比當(dāng)?shù)亓闶蹆r整整高了5倍；18.88元/斤收購水蜜桃，甚至可以成為全國水蜜桃收購價的“翹楚”。

開發(fā)商借機促銷讓利的目的，顯而易見。但如果想打折促銷，為什么不直接降價？

事實上，穩(wěn)房價是不少地方一直以來的基調(diào)。

最近，福建平潭發(fā)布政策稱，到今年年底前，地產(chǎn)企業(yè)銷售時的實際銷售價，不得超過備案價上下幅度的15%。在此之前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山、張家口等多個城市，針對開發(fā)商降價出臺了“限跌令”。

而一旦樓盤直接降價，前期以相對高價購買房子的業(yè)主，很可能發(fā)起維權(quán)，要求開發(fā)商退差價。此前多地已發(fā)生過不少類似事件。

此外，激活本地潛在購買力，也被認為是用農(nóng)產(chǎn)品充當(dāng)購房首付的原因之一。

杞縣的大蒜種植面積、產(chǎn)量均居全國第二位，是我國重要的大蒜種植、加工、貯藏和出口基地。目前，杞縣大蒜種植面積達70萬畝。

最近大蒜的市場價約為1.5元/斤，不少當(dāng)?shù)厝耸糠Q，目前杞縣大蒜的收購價格，確實不在高位。

以最近幾年的情況看，大蒜價格不乏“過山車”式波動。

比如，2011年大蒜價格掉到0.4元/斤，有蒜農(nóng)將大蒜存到了2012年，發(fā)現(xiàn)價格漲到4.5-5元/斤。然而到了2013年，大蒜價格再度跌回0.7元/斤。到了2017年年初，大蒜價格達到了近幾年歷史最高的10元/斤。

如果本地以大蒜種植的農(nóng)戶，確實需要在縣城購房，在大蒜價格處于低位時，以相對低價的大蒜抵扣相對高價的首付，在大蒜“小年”賣出了“大年”的價格，確實是種“心理補償”。

僅16天就成交86萬斤大蒜，如果前述開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)屬實，那么無疑抓住了有購房需求農(nóng)戶的心理。

不少業(yè)內(nèi)人士稱，如果想激活本地潛在購買力，除了采用或直接、或間接的方式降低首付，還可以分期首付。

在這方面，比起用小麥、大蒜做首付的民權(quán)縣和杞縣，河南濟源走到了前面。

6月29日，濟源發(fā)布的《濟源市促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》宣布，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)對首付分期收取，但最長不宜超過一年。

但僅僅一天之后，上述政策就被刪除。濟源的首付分期，也成了“一日游”新政。

分化的市場

南京作為經(jīng)濟強省江蘇的省會，在新一線城市中排名靠前。新城·云漾濱江項目用季節(jié)性水果西瓜當(dāng)首付，是否是為了湊熱鬧？

如按照10元一斤收購西瓜，想抵扣10萬元購房款，需要1萬斤西瓜。但西瓜作為時令水果，保存期較短，開發(fā)商又該如何運輸、儲存？

中國新聞周刊就此致電新城·云漾濱江項目售樓處，售樓處工作人員表示，活動方案仍在完善，具體細則還在制定中。

易居研究院首席分析師嚴躍進認為，西瓜屬于季節(jié)性水果，農(nóng)戶種植的規(guī)模即便大，也只可能局限于個別農(nóng)戶，其符合條件的農(nóng)戶數(shù)量肯定沒有種植小麥、大蒜的農(nóng)戶多。換而言之，此類營銷能夠捕獲多少瓜農(nóng)來購房，需要打個疑問。

“西瓜本身屬于季節(jié)性水果，當(dāng)前也沒有出現(xiàn)西瓜賤賣一說，類似的收購，自然吸引力就小了。”嚴躍進對中國新聞周刊說。

南京房天下網(wǎng)站顯示，該樓盤去年均價還超過19000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)降至17000元/平方米。

有南京中介人員告訴中國新聞周刊，近一年來南京樓市內(nèi)部分化嚴重，偏遠的郊區(qū)板塊回調(diào)明顯。

據(jù)了解，新城·云漾濱江項目位于江寧區(qū)濱江新城中元路與錦文大道交匯處。

“位置在郊區(qū)，靠近安徽馬鞍山，價格在整個南京是偏低的?！闭劦健拔鞴蠐Q房”的樓盤，上述中介人員表示。

同樣在6月，在南京核心區(qū)域，出現(xiàn)了兩個“日光盤”——金基望樾府和嘉華嘉璟峰。6月1日，秦淮區(qū)熱門板塊的金基望樾府迎來最后一次開盤，加推104套住宅，開盤兩小時所有房源售罄。同日，嘉華嘉璟峰首開推出62套房源，吸引393組買房人報名，綜合中簽率僅15.78%。

相比城市內(nèi)的分化，房產(chǎn)市場城市間的分化更加明顯。

不論是民權(quán)縣還是杞縣，近年來幾乎沒有限購政策，首套房的首付比例早已降到20%；商業(yè)貸款利率也幾乎一直維持在國家允許范圍內(nèi)的最低值。

即便在這樣的情況下，開發(fā)商還是不得不用農(nóng)產(chǎn)品首付來吸引購房者，可見房產(chǎn)市場的疲弱。

以杞縣建業(yè)城項目為例，該項目位于杞縣文化廣場西側(cè)，共有1000多套房源，目前尚有三百余套待售。

值得一提的是，杞縣建業(yè)城項目開盤日期是2020年12月20日，開盤至今已經(jīng)有一年半時間。除了建業(yè)城，杞縣還有幾個2020年開盤的樓盤，至今仍在售賣。

縣城的危與機

有分析指出，農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場換房，都只是營銷手段，噱頭大于實質(zhì)效果，但各地面臨的嚴峻去庫存挑戰(zhàn)和發(fā)展困境卻不容忽視，特別是三四線城市。

“短期看政策、中期看土地、長期看人口”，作為地產(chǎn)行業(yè)長期流傳的判斷依據(jù)，上述規(guī)律經(jīng)常用以評判一個城市的地產(chǎn)市場。

近期，上海海事大學(xué)李杰偉團隊繪制了六普到七普之間人口流動的走向圖。他們發(fā)現(xiàn)，人口不斷流向城市的中心城區(qū)。

在這場人口流動中，人口流失最嚴重的區(qū)域，莫過于中西部的普通縣城。

2010年—2020年縣域人口增長圖。圖片來源：上海海事大學(xué)李杰偉團隊

在人口流動大趨勢下，不論是民權(quán)縣還是杞縣，都被打上了落寞的色調(diào)。

比如七普數(shù)據(jù)顯示，杞縣常住人口為93.21萬人。10年間，杞縣常住人口流失超過2.4萬人。

廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示，“不少縣城人口流失，與最近20年，國家推進都市圈的建設(shè)，做大省會城市，推進國家中心城市建設(shè)有關(guān)。”

根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳最新印發(fā)的《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，將縣城分為大城市周邊縣城（加快發(fā)展）、專業(yè)功能縣城（積極培育）、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)縣城（合理發(fā)展）、重點生態(tài)功能區(qū)縣城（有序發(fā)展）、人口流失縣城（引導(dǎo)轉(zhuǎn)型發(fā)展）。

而一旦被劃定為人口流失縣，整個縣城的發(fā)展都要受到限制。吸引人口，對普通縣城而言，越來越重要。

在不少專業(yè)人士看來，如何把握好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，成為未來普通縣城發(fā)展的關(guān)鍵所在。

“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中西部不少地區(qū)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口對地級市的購房訴求在減弱，因為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域距縣城比較近，但距離地級市較遠，這些人口的生產(chǎn)和生活，與地級市相融在一起的成本太高。對不少普通縣城而言，吸引本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，是值得把握的機遇。”李宇嘉告訴中國新聞周刊。

在李宇嘉看來，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口日漸成為縣城的購房主力。從這個層面分析，大蒜、小麥換房，也順應(yīng)了這一趨勢。

“小麥屬于農(nóng)業(yè)大省的重要生產(chǎn)物資，相關(guān)農(nóng)戶的種植規(guī)模大，借此做一波‘小麥換房’的營銷活動，比較符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的收入情況和購房需求?！眹儡S進說。

不過他認為，盡管縣域城鎮(zhèn)化是大方向，需要發(fā)力，但絕不能簡單地房地產(chǎn)化，“可以在交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面發(fā)力，進而增強縣城吸引人口的綜合實力”。