圖源：三亞鳳凰島微信公眾號

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 陸肖肖 見習(xí)記者 梁寶欣 深圳報(bào)道

近日，一則“三亞鳳凰島破產(chǎn)重整”的消息登上熱搜，這個(gè)曾經(jīng)要打造“迪拜第二”的度假島項(xiàng)目再度引起人們的關(guān)注。

6月13日，據(jù)中國交建（601800.SH）公告披露，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島國際郵輪港”）因資不抵債，被債權(quán)人提出重整的申請獲法院裁定受理。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，截至去年年底，鳳凰島國際郵輪港的資產(chǎn)總額約為50.4億元，但負(fù)債總額約為186.05億元。而中交建對三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司股權(quán)投資的10億元被核算至0元。

對此，《華夏時(shí)報(bào)》記者于6月21日得到中交建的采訪回復(fù)稱：參股投資10億元在過往年度已做了全額撥備，參股股權(quán)損失不會對本年度經(jīng)營業(yè)績有影響。而關(guān)于本次重整的進(jìn)展情況則需見中交建的最新公告。

經(jīng)歷多年起伏，走到破產(chǎn)重整這一步，三亞鳳凰島這個(gè)知名項(xiàng)目背后的故事，也更加令人唏噓。

據(jù)海南房產(chǎn)中介謝文（化名）于6月16日下午向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，“以一套58平的鳳凰島內(nèi)房產(chǎn)為例，業(yè)主在2012年購買的時(shí)候350萬左右，到了2012年底至2013年中的時(shí)候，房價(jià)到達(dá)約12萬元/平。而這套房子目前掛牌總價(jià)為245萬元，單價(jià)約為4.22萬元/平?！?/p>

為進(jìn)一步了解情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者于6月19日早上向三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司郵箱發(fā)送了相關(guān)采訪函，但截至發(fā)稿之時(shí)，暫未獲得回復(fù)。

島上唯一房產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格“膝蓋斬”

據(jù)公開資料顯示，三亞鳳凰島位于三亞市三亞灣度假區(qū)“陽光海岸”的核心，是吹填出的人工島。一期用地面積548畝，二期海域使用權(quán)證面積749畝。

其一開始的運(yùn)營商為三亞眾城國際，2002年的時(shí)候被湖北商人曾憲云買下，并將該項(xiàng)目命名為鳳凰島。2005年12月，曾憲云作為法定代表人成立三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司。2006年，浙江國都控股入股鳳凰島，并成立了三亞鳳凰島發(fā)展有限公司作為項(xiàng)目公司。

2010年3月，三亞鳳凰島發(fā)展有限公司發(fā)布分立公告，其存續(xù)分立為4個(gè)公司，分別為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島發(fā)展”）、三亞鳳凰島國際飯店發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司（以下簡稱“鳳凰島置業(yè)）和三亞鳳凰島置地發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島置地）。

2010年10月，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司由浙江國都控股有限公司、?？趧儇S熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司、海南大洋基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司和海南鳳凰島投資有限公司出資成立，持股比例分別為 50%、20%、15%和 15%。

2014年4月10日，中國交建與三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司、三亞鈺晟投資有限公司簽署三亞鳳凰島項(xiàng)目股權(quán)重組合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，中國交建收購鳳凰島國際郵輪港公司45%的股權(quán)，同時(shí)三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島國際郵輪港公司10%股權(quán)對應(yīng)的決策權(quán)不可撤銷地授予中國交建；由三亞鳳凰島國際郵輪港收購鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)的100%股權(quán)。

其中，鳳凰島發(fā)展的主要資產(chǎn)為鳳凰島國際養(yǎng)生度假中心，也就是五棟產(chǎn)權(quán)式酒店，其外觀為風(fēng)帆型，被視為三亞著名的地標(biāo)之一。

據(jù)謝文介紹，“那五棟大樓是鳳凰島上唯一的房產(chǎn)項(xiàng)目，屬性為商住公寓，商水商電，產(chǎn)權(quán)50年。”

當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者咨詢近年來鳳凰島房價(jià)變化的時(shí)候，謝文以現(xiàn)在掛牌在鏈家中介平臺的一套58平房產(chǎn)為例，2012年業(yè)主購買的時(shí)候總價(jià)約350萬元，單價(jià)約為6萬元/平。到了2012年底到2013年中的時(shí)候，房價(jià)到達(dá)該套房源的歷史價(jià)格最高點(diǎn)約12萬元/平。

“這套房子目前掛牌總價(jià)為245萬元，單價(jià)約為4.22萬元/平。這個(gè)業(yè)主因?yàn)橹背鍪鬯砸濆X賣?！敝x文補(bǔ)充說道。

記者從房天下網(wǎng)站看到，其顯示的鳳凰島6月均價(jià)只有37231元/平。

鳳凰島房價(jià)走勢。截自：房天下

潮起潮落

謝文判斷，鳳凰島房價(jià)的大幅波動與國際旅游島規(guī)劃有很大關(guān)系。

據(jù)了解，2009年12月31日，國務(wù)院批準(zhǔn)了海南建設(shè)“國際旅游島”的規(guī)劃，指出海南要形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

而據(jù)海南廣播電視總臺報(bào)道，2010年1月11日，海南國際旅游島規(guī)劃出臺的第7天，三亞鳳凰島開盤，700套房源當(dāng)日銷售一空。樓市最熱時(shí)，據(jù)海南有關(guān)媒體報(bào)道，鳳凰島的價(jià)格曾達(dá)到過15萬元/平，被譽(yù)為海南最貴樓盤。

不過，后續(xù)隨著國際旅游島的熱度褪去，鳳凰島房價(jià)隨之回落。據(jù)三亞鳳凰島微信公眾號于2016年5月21日發(fā)布的文章描述，“三亞鳳凰島國際養(yǎng)生度假公寓曾創(chuàng)造了海南房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，目前在售均價(jià)每平米8萬元左右”。

除了國際旅游島的概念外，2018年海南限購政策的出臺，也打壓了鳳凰島房價(jià)增長的勢頭。

據(jù)了解，2018年海南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，要求在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。其中?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

在這樣的背景下，外來資金難以流入鳳凰島內(nèi)，房價(jià)也難以維持。據(jù)某中介平臺顯示，目前鳳凰島在售房源僅為10套，均價(jià)為4.3萬元/平。當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者問及為何掛牌房源這么少時(shí)，謝文透露，“不著急賣的，其價(jià)格都是500多萬的，都沒有在網(wǎng)上展示?！?/p>

環(huán)保風(fēng)波戳破房產(chǎn)泡沫

熟悉海南房地產(chǎn)市場的某房企營銷人士陳華（化名）在6月16日在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，鳳凰島房價(jià)起落主要是和海南建設(shè)旅游島政策有關(guān)，相關(guān)政策在2010年出來之后，很多開發(fā)商就進(jìn)入了海南島。

“不過，開發(fā)了幾年之后，即2017年9月，海南出臺了建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度規(guī)定，實(shí)施嚴(yán)格的圍填?？偭靠刂浦贫群鸵?guī)范審批程序，這主要是怕開發(fā)商過度開發(fā)?！标惾A說道。

但事實(shí)上那時(shí)候有的開發(fā)商已經(jīng)過度開發(fā)了。

2017年12月23日，環(huán)保部發(fā)布中央第四環(huán)境保護(hù)督察組向海南省反饋的督察意見，“一些市縣重經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輕環(huán)境保護(hù)，熱衷于搞速效政績工程，財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋、毀了生態(tài)”。

據(jù)三亞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年三亞全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長34.1%，占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)63.3%，高于上年同期10.9個(gè)百分點(diǎn)。

環(huán)保部督察組還特別指出，鳳凰島填海項(xiàng)目以國際客運(yùn)港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙。

對此，2018年1月10日，海南省出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》，明確將全面停止辦理產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批手續(xù)(含農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地供應(yīng)和改變用途審批)；禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)等舉措。

同年1月，鳳凰島項(xiàng)目被要求立即停工，并嚴(yán)禁建設(shè)任何形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還要支出超過3700萬元的生態(tài)補(bǔ)償資金。

此外，2021年11月20日，海南省人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》，要求三亞市鳳凰島二期項(xiàng)目全部拆除，恢復(fù)建設(shè)前原狀，郵輪母港碼頭功能將另行考慮。

值得一提的是，謝文向《華夏時(shí)報(bào)》記者說道，“國家現(xiàn)在不批海上的建筑了，所以這個(gè)樓盤（鳳凰島）目前比較稀缺。”

不過，陳華則認(rèn)為，“鳳凰島的房產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在是處于價(jià)值回歸的一個(gè)過程?，F(xiàn)在投資客想要進(jìn)入海南的購房門檻比前幾年要難很多。而即使鳳凰島破產(chǎn)重整對其周邊的樓盤不會造成太大的影響，不過會對之前那種被炒很高的樓盤、即本身有一定泡沫的樓盤帶來借鑒意義?！?/p>

計(jì)提減值后，投資額僅剩0元

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，目前鳳凰島二期項(xiàng)目拆除工程施工已完成。

另外，由于涉及環(huán)保問題，鳳凰島項(xiàng)目進(jìn)展不順，最終導(dǎo)致鳳凰島國際郵輪港“資不抵債”。據(jù)中國交建公告披露。截至2021年年末，鳳凰島國際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負(fù)債總額約為186.05億元。

2014年，中交建以10億元收購三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)。而根據(jù)中交建2022年6月13日的公告，因計(jì)提減值10億元，中交建投資的45%股份，核算至0元。

中交建在對鳳凰島的投資上明面虧損了10億元，但實(shí)際上可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，據(jù)海南本地媒體報(bào)道，上述交易完成后，中交建還通過鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權(quán)，價(jià)格分別為29.99億元和9.62億元。

針對中交建對三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司股權(quán)投資的10億元被核算至0元的情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者于6月21日得到中交建的采訪回復(fù)稱：參股投資10億元在過往年度已做了全額撥備，參股股權(quán)損失不會對本年度經(jīng)營業(yè)績有影響。而關(guān)于本次重整的進(jìn)展情況則需見中交建的最新公告。